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增发价频频“二破” 上市房企再融资不易

2010-04-28 14:43:39 作者:cztzy001 来源:星辰在线 网友评论 0

2009年房地产的火爆让上市房企变得“不差钱”,然而随着一系列新政的实施,销售预期已经受到严重影响,再融资面临断流威胁,房企不久前因过度自信和扩张背负的巨额负债,恐怕转瞬间变成沉重的负担。而在房企融资受限的情况下,如何扩大供给,已经引起市场的关注。

增发价频频“二破”

自去年以来,已有44家房地产上市公司公布了再融资方案,包括“万保招金”四大地产巨头在内。诸如此类的融资公告频频出现,透露出房企渴求资金的强烈信号。

在这44家房地产上市公司中,有43家计划定向增发,只有万科计划进行公开增发。从再融资的进度来看,6家房地产上市公司目前停留在董事会预案上,33家获得了股东大会的通过,4家得到了证监会的批准,刚泰控股成为唯一一家未获通过的房地产上市公司。

然而作为楼市新政的一部分,管理层日前再次重申:暂缓房地产再融资审批。虽然新一轮房地产调控政策尚未在房价指标上取得实质性效果,但却已在股市上引发了新一轮信心危机。在面临审批困局的同时,地产股的跌跌不休,部分拟进行再融资上市公司股价跌破发行价,令再融资难上加难。

招商地产在4月20日发布再融资计划称,将向大股东和机构投资者定向增发2.5亿股,增发价格为每股20.6元,苏宁环球的再融资方案早在去年7月21日就已经公布,公司计划以每股13.4元的价格向机构投资者定向增发3.8亿股。

但按照这两家房地产上市公司初定的定向增发方案来看,由于股价连日的大跌,这两家公司的增发价格远高于目前二级市场的股价,它们的再融资计划即便通过管理层审批,短期内也无法实施。

招商地产4月27日的收盘价格为17.80元,较20.6元的增发价格折价13.59%,苏宁环球4月27日报收于10.29元,比增发价13.4元折价23.20%。

值得注意的是,招商地产原来的增发价格为28元,20.6元已是下调后的增发价,但投资者的抛售令其再次遭跌破。保利地产上次实施增发的价格是24元,包括刘益谦等资本大腕还没有等来解套的一天,这次拟再次增发的价格又被跌破。

事实上,除了招商地产、苏宁环球、保利地产外,目前房地产上市公司股价低于增发价的比比皆是:金地集团、绿景地产、万方地产等的增发价格均高于4月27日的收盘价格。

行业或洗牌

经历了2008年的惨淡,全球金融危机实际上拯救了中国的开发商们,本来紧缩的资金来源在进入2009年后,被4万亿投资和宽松的信贷重新输血,造就了2009年房地产业的集体盛筵。地产商似乎都“不差钱”,争抢“地王”现象此起彼伏。

然而,曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境,现在很可能正在变成勒紧开发商脖子的绳索,当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势,经过多年的改革与发展后,房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来,一位房地产业资深人士指出。

一位市场分析人士告诉中国证券报记者,最近的一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号。3月30日,周其仁、夏斌、李稻葵等三位经济学家成为货币政策委员会新成员,作为央行制定货币政策的咨询议事机构,该委员会对货币政策具有很强的影响力,值得注意的是,三位新成员的主要观点都偏于紧缩。“在这样的背景下,今年房企融资不易”。

“如果上市房企的再融资方案要顺利实施,除了证监会重新对房地产上市公司的再融资计划开闸以外,这些公司也有必要对已公布的方案进行修正。”一位房地产行业研究员在接受中国证券报记者采访时表示,无论是机构投资者还是关联方,都不会让自己亏钱。然而,即便最终能够实施融资方案,融资的节奏和金额,都可能跟预期存在较大差距。上市房企必须适应新的环境,调整资金运用计划。

“今年开发商拿地普遍比较谨慎,尤其是中小开发商,”华泰证券分析师刘琼发现,现金流紧张是困扰中小房企做大做强的原因,而融资难却又造成中小房企难以补充现金流。

对于中小房企如何走出融资难困境,在刘琼看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过,即便加速销售,但短期内降价出售的可能性依然非常小,“主要是由于去年地价都非常高,造成彼此间相互抬价。”

无路可走的开发商只能把希望寄托在海外融资这条路上。例如,碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券,筹资金额总计约20亿美元。但如此融资的代价也是高昂的,从各家地产商发债的利息来看,碧桂园债券利息为11.25%,恒大地产13%,雅居乐利率指导区间定在8.875%-9%,佳兆业最高,达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好,毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。

业内人士预计,如果目前的环境延续,2010年下半年,部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企就会出现资金链方面的问题;而经营相对保守、融资能力强的大型企业,在行业内的相对地位反而提高,2008年本可上演的行业洗牌,有可能在今年和明年上演。

不应影响供应

开发商融资环境的全面收紧,可以在一定程度上防止其盲目囤地、一味捂盘的行为。

对于拥有众多地块、大量房源的开发商,融资环境紧缩可以迫使它们放出囤积的土地和房源,加大短期市场供应。但业内人士也提醒,另一方面,市场预期的改变和资金的窘迫,可能又对扩大供应有负面影响。

有统计数据显示,目前内地86家上市房企债务总额达到6045亿元,有60家债务总额明显增加,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。

虽然去年不少房企销售收入明显增加,但是在市场的乐观预期下,房企加大了举债力度。这些债务如果不能得到销售和再融资的支持,就将影响房企的开发能力,进而影响楼市的供给。

此外,国土部对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定,事实上加大了开发商的拿地资金门槛,导致房企在土地扩张方面的资金量需求量增加。

市场人士建议,不能一味地限制房企的融资行为。对于主要开发政策鼓励的保障房和中小套型房的开发商,融资环境可以宽松一些;对于一贯开发高端住宅的开发商,融资环境可以适当紧缩。通过这种融资的区别对待,引导房企扩大保障房和中小套型房屋的有效供应。

关键词:房企融资

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