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叶檀:供需关系决定价格?楼市最大谎言!

2010-05-09 15:08:20 作者:cztzy 来源:经济新闻 网友评论 0

房地产市场的变化正进入第二阶段。第一阶段是成交量急剧下降,第二阶段是试探性降价,第三阶段是价格全面下挫,直到投资价格向消费价格回归。

5月6日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。这是楼市新政实施以来,第一个有大动作的大型房企,此前已有开发商试探性降价。据统计,从今年4月至今,上海共有近40个楼盘打出折扣让利消息,其中涉及绿地集团5个楼盘,最高折扣为8.8折,房价由此回归至去年底的水平。虽然多数开发商表示不打算“跟风”,但在高负债率、低杠杆率的影响下,受到现金流严峻考验的开发商将不得不促销回笼资金。除非他们在土地款、开发时间、购房预收资金专款账户等方面受到地方政府与银行的特殊照顾。

在投资市场,房地产作为投资品受风险收益规律控制,基本与供需关系无关。但供求关系决定房价的言论四处流传,甚至连住建部副部长齐骥5月6日在接受采访时都表示,“部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比较大的比重。”

房价果真由供求关系决定吗?这是最大的谎言。来看个简单的例子。

2009年上海楼市严重供不应求。根据数据,上海商品住宅的成交量比2008年翻了一番,从900万平方米左右上升到1800万平方米左右,未能超过2007年的2090万平方米左右。成交量大幅上升的结果是,2009年除9月外,基本每个月都供不应求。这种情况到今年一季度仍未彻底改观,3月份由于新政预期,买卖双方急于出手购房,导致成交量与均价均大幅增长。根据汉宇地产的数据,3月份上海市商品住宅市场供应量为79.53万平方米,环比大增239.3%,成交量为76.88万平方米,环比增加132.94%。今年4月份出现了根本逆转——自2009年1月以来首次供过于求:商品住宅成交面积为102万平方米,比3月上涨了27.50%。与此同时,逆转现象也在北京、深圳等一线城市出现。

关键词:叶檀

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