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新政下专家对话房产:新国十条不会让楼市崩盘

2010-05-11 10:21:40 作者:cztzy001 来源:中国经济周刊 网友评论 0

对话嘉宾:

任兴洲 国务院发展研究中心市场经济研究所所长

刘琳  国家发改委投资研究所房地产研究中心主任

滕泰银河证券研究所所长

4月以来,国务院和住建部出台了一系列房产新政,其中,以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键。

业内普遍认为,这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。

随着新国十条出台,地方版的新国十条已经或即将出台。有些城市曾经火爆的房地产市场出现了量价齐跌的局面,房产新政似乎初见分晓,但能否发挥预期作用?任志强发表万言书,认为新政是向计划经济倒退的开始。还有人说:"政府越调,房价越涨。"一时间有关市场调控争论不绝于耳。

众多专家认为,当前房地产市场高烧不退,急需政策调控,新国十条的出现可谓正逢其时。楼市如何降温,使用土地出让金建设保障房比例如何?对此,《中国经济周刊》采访相关专家,就新国十条等进行解读,专家各有己见。

"房地产市场调控不是搞计划经济"

一段时间以来,部分城市的房地产市场"高烧"不止,住房不仅成了投资品,更成了投机品。新国十条的出台是否意味着决策层稳定房地产市场、遏制高房价的决心?

任兴洲:在中国城镇化的过程中,房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度,房子有时变成了完全的投机品,甚至叫"T+0"了。我今天上午买的,当天就卖出去,我都已经赚了。这样的市场还正常吗?只有股市才会这样,但股市现在也不能"T+0"(T+0即股票的一种交易形式,可以当天买,当天卖)了。

就拿北京每平方米3、4万元的价位来说,房价已经远远高于普通百姓的年平均收入。这样的房价已经把很多人裹挟进去了,因为害怕房价上涨,人们越恐慌就越去买,实际上已经远远超出他们的承受能力了。新国十条要让高烧的房地产降温,非常及时,

刘琳:去年底12月份,在国务院会议上,明确了营业税的征收从2年再次提高到了5年,这实际上是逐渐收回对房地产业的刺激政策。到了今年1月份,国务院出台4号文。今年前2个月,市场运行应该说是稳中有落。

从销售增幅和价格涨幅来讲,前两个月都在逐步回落,房地产业态势向好的方面发展,供求矛盾得到逐步缓解。

但在3月下旬,有些地区出现了销售的突然火爆,甚至出现了量价齐涨的局面。从一些统计数据来看,确实有部分城市出现了房价涨幅明显,尤其是二手房市场。

从宏观经济发展来看,今年第1季度,中国GDP增速为11.9%,就是说经济回升的势头良好。在这种宏观经济向好的背景下,控制部分城市房价上涨态势,同时,防止这种趋势向其他地区蔓延,出台新国十条调控市场,我觉得这个时机选择还是非常恰当的。

任兴洲:我不认为只要是政府的调控就是计划经济。去年,为了应对危机,提振房地产市场,政府出台了那么多促进购房的优惠政策,例如,房贷7折优惠、契税印花税减免、首付比例降低等等。为什么这些政府调控政策出台没有人指责呢?那时候没有人说,政府救市就是计划经济。现在,面对房地产市场价格的疯狂上涨,政府出台调控政策,就被指责为计划经济,这是明显的双重标准。

事实上,政府调控就是在市场过冷的时候加以升温,在市场高烧的时候适当降温,以促进房地产市场平稳健康发展。这是符合大多数人利益的,也是经济保持平稳可持续发展的客观要求,更是整个社会和谐发展的客观要求。而对政府的调控政策,很多人往往是从自身的利益去评价,有时难免失之偏颇。

"不能指望房价暴跌解决住房问题"

在政府出台的一系列房产调控新政中,为何不提让房价理性回归,而是平稳健康发展,原因何在?

刘琳:新国十条有两大亮点。首先,房地产业作为支柱产业,成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生?新国十条明确给出了答案,即住房问题是经济问题,但把"重要民生问题"放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位,对今后解决住房问题具有深远的指导意义。

第二,监察部门首次介入。稳定房价,从中央政府而言,主要手段即金融调控,而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位,直接关系到政策实效。而新国十条明确规定,"省级政府负总责,城市政府抓落实"。为此,特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责,这是过去从未有过的,充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。

滕泰:指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。譬如,2008年第三季度,受金融危机影响,宏观经济进入衰退通道,居民收入下降,失业增加。数据显示,全国70个大中城市,当时有60多个城市房价都在下跌。

房价暴跌了,怎么样呢?譬如,北京核心地区房价是5万元/米2,即便你跌了70%,到1.5万元/米2,普通百姓还是买不起房。所以,房价暴跌不仅救不了中低收入者,反而还会把中国的房地产市场打垮,把中国的经济拖垮。银行也会产生很多呆坏账,给银行业带来巨大风险,与房地产相关的多个行业就会普遍萧条。适当控制是对的,过度打压是不妥的,也是不可能的。

房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律,我们必须要尊重。

任兴洲:根据我们调研的情况,今年3月份北京市场房价迅猛上涨后,各区县保障住房申请者就大幅增加。这就说明,如果市场房价太高,就会将更多的人推向保障性住房领域,也就加重了政府保障的难度,而政府财力难以满足。如果市场房价保持平稳,一部分人可以通过市场来解决住房问题,就不一定都挤到保障房这边。

例如,北京房价每平方米1万多元,还是有一部分人能够买得起;但如果每平方米3万多元,那就绝大多数人都买不起,就将他们都推向了政府保障房和政策房这一边,政府是无法承受的。

可见,房地产市场的平稳发展会客观上将平衡市场与保障之间的关系,从而可以通过市场与政府保障这两条途径来解决居民的住房问题。

"大部分出让金建保障房不可行"

有观点认为,如果放开房地产市场,让房价炒得越高越好,从而地价也就会更高,从而,城市政府能取得更多的土地出让金,有更多的财力去保障住房。"控需求、增供给"是新国十条基本调控思路,土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。

刘琳:新国十条主要通过调整房地产市场供求关系,即"控需求、增供给"来解决普通居民住房问题,调控思路清晰。

抑制房价快速上涨,最显效的手段就是控制需求,它会在短期内见效。这次首付比例的提高,银行部门执行很快,有些地方第二天就落实了。控制多套房需求,目的是保障老百姓正常的住房刚性需求,抑制投资和投机购房需求。

从另一方面说,增加供给才是根本之道。新国十条首先提出要增加居住用地的有效供应。其次,在用地规划中,提出了普通住房用地不低于供应总量的70%。这个比例是与居民收入结构相呼应的。从公众收入结构来说,最上面20%是高收入阶层,第二个20%是中等偏上收入,第三个20%是中等收入,第四个20%是中等偏下收入,第五个20%是低收入。可见新国十条70%普通住房面对的就是中等和中低收入群体。

任兴洲:如果将土地出让金大部分或者全部用于建设保障性住房,不具有可行性。因为土地出让金实际上有多种用途,譬如,城市的一些基础设施建设,教育、医疗、农业支持等方方面面。目前,土地出让金已经成为弥补地方财政不足的重要来源。

新国十条不会"越调越涨"

中国的房地产市场究竟往何处走?是走入下行通道,还是步入上行通道?抑或稳定运行?

滕泰:房地产的发展趋势不以人的意志为转移,而是有着其发展的客观规律。具体而言有五大要素决定:第一,在中国经济持续增长背景下的城镇居民可支配收入的持续增长。第二,人口在不断城市化。第三,老百姓的资产在重新配置。第四,土地供给在减少。第五,货币政策因素或金融因素影响。

刘琳:新国十条抓住供求关系两端对市场进行调控,抑制不合理需求,同时加大供给,旨在缓解市场供求矛盾,稳定市场运行,这种调控思路与过去有所不同。在2004年-2006年间,房地产调控政策的主基调是两个"防止":一是防止房地产投资过热,二是防止房价过快上涨。2004年以来,房地产企业购置土地面积持续减少,无疑加大了房价上涨的预期。当时,宏观背景是流动性过剩,居民收入增长迅速,住房需求高涨。2005年、2006年,仅仅对拆迁需求和外资购房进行了一些限制,而买房一直享受85折利率优惠。直到2007年,政府才第一次对"住房需求端"进行了较为严格的控制。于是,房地产市场从2007年底开始出现回调。但到了2008年,由于中国经济遭遇了金融危机的影响,政策不得不进行逆转,以期通过房地产业来提振国民经济发展。于是,房地产市场开始进入上行通道。2009年,中国经济率先复苏,房地产市场更是一路高歌猛进,直到高企的房价成为百姓头上的一座大山,严重影响了民生保障。于是,一系列房产调控新政出台。

回顾多年的房地产市场调控历程,我认为,新国十条调整供求关系的思路是非常正确的,这是符合经济运行规律的,不会再出现越调越涨。房价高涨的局面肯定会有所改观。

任兴洲:这次新国十条的调控不仅不会让市场崩盘,而恰恰是为了防止市场崩盘。当前,房地产市场高烧,新国十条有意让其降温,保持平稳。虽然一些房地产开发商现在资金比较充沛,还能挺一阵子,但如果交易量持续下降呢?到那时候,市场房价就会有变化。

今后政府还会出台一系列相关政策,对已经购买多套房的炒房客在持有环节、交易环节等,都会设置一定的税种,加大其持有和交易成本,力图将投资者和投机者逐出这个市场,回归房地产市场的民生本原。

中国房地产得了"癌症"?

对话嘉宾:

马晓河 国家发改委宏观经济研究院副院长

李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任

潘石屹 SOHO中国有限公司董事长

雷鼎鸣 香港科技大学经济学系教授

袁钢明 清华大学经管学院中国与世界经济研究中心研究员

2010年,新的经济问题浮现:消费价格上涨、通货膨胀压力增大、房价暴涨不落、泡沫风险升高,刺激政策付出的成本代价显现。

"中国经济的未来走向与房地产的走向密不可分,房地产问题解决不好,将严重影响未来中国经济的健康发展。"在清华大学中国与世界经济研究中心日前举办的"破解迷局:聚焦中国宏观政策"论坛上,几乎所有与会者都将话题转向房地产问题。

高房价是怎么形成的?

在2008年世界次贷危机影响下,全球经济下滑,为避免中国经济重蹈美国覆辙,于是,各项有利于房地产市场的新政陆续出台,鼓励购房者买房。随后,2008年和2009年中国经济在世界经济中一枝独秀,房地产也在这两年中获得飞速发展,但是房价的迅猛上涨却让老百姓不堪重负,到底是什么导致了房价的过快上涨?中国的房地产究竟得了什么病?

潘石屹:中国的房地产有病,主要表现在两"乱":首先是房价跟地价完全离谱。土地价格本来是房地产的一部分,我们看到的现象是土地的价格太高,房价跟土地价格完全脱节,出现行业面粉比面包价格还贵的现象。其次是租金与房价乱套。这两乱,我想了半天,就叫做"癌症",是癌细胞把别的部位的营养吸收过来。

雷鼎鸣:目前内地的房价走势,很类似于1997年年初时的香港。随着政府的调控政策,1997年底香港房价开始逐步下跌。如果以1997年底的房价指数为100来计算,2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37%,目前也不过刚刚回升到78%左右。我觉得政府调控下的中国房价走势,也会逐步下跌。中国去年货币供应量接近30%,但是大多数资金选择进入资本市场,更进一步说就是进入楼市,于是房价被迅速拉高。

袁钢明:政府此次对房地产调控的力度以及政策出台的密度超出了市场的预期,市场普遍认为这些举措很可能导致房地产销售开始下滑,未来房价将有10%~30%的下跌空间。但是业内依然有一部分人士认为,由于以往房地产政策存在的越调越高现象,所以不管实行什么政策,房价都会上涨。

这就是我们常说的高房价预期。高房价预期其实在日本已经发生过,日本在形成泡沫经济之前,从1970年至1985年,15年间房价涨了16倍,日本人就形成了这样一个预期:那就是股市会下跌,商品价格会下跌,工资也会下跌,只有房价不会下跌。

中国目前这种类似的预期已经形成了,甚至打破了常规,有"政策一出台,房价就会上涨"的倾向。据我了解,目前很多人对房价上涨的预期非常强,这种情况下政策面临很大挑战。政策当下面临的问题是如何应对预期从而打破预期。

李稻葵:今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好,对经济的增长、物价的走势都不必过于担心,主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下,出现了两个"从来没有出现过"。一是社会上尤其是80后、90后的年轻人,对于现在房价如此之高,增长如此之快,从来没有如此强烈地表达过不满;二是国家在房地产价格上表达出来的调控意愿也从来没有如此明确过。"这两个从来没出现过"结合在一起,一定可以导致政策上的一系列变化,从而使房价在不久的将来出现一定的调整。

在未来18个月之内,一定会出现针对房价的更加见效的经济调控措施。

治疾之策如何选

为遏制房价的快速上涨,4月14日,国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场降温。几项政策中,差别化的信贷政策已经落地,已在某种程度上抑制了炒房客的投机行为,而众所期待的税收和土地政策仍待字闺中,未来哪项税收政策是遏制房价的杀手锏?改革土地政策的核心又是什么?

袁钢明:我认为物业税是应对高预期从而打破这种预期的杀手锏。物业税一出,房价肯定会下跌。如果政府能在3年至10年的时间内慢慢把预期降温下来,就算是成功。而要达到这个目标,政府就要给公众建立一个制定政策的预期--政策今年不出,明年也要出;明年不出,后年也会出。所以,物业税出台要有一个时间表,政府要给公众建立房价将会稳定或者有所下落的预期。

马晓河:当前政府出台的一系列关于房地产调控措施,主要是利用货币政策的金融手段,要解决当前房地产市场问题的迷局,还需要进行比较深刻的改革--中国的土地制度改革。

在现行的财税体制下,经营土地是地方的一大收入,这也是导致房价高企的原因之一。而要把土地价格稳定下来,土地制度就需要改变。

我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都明确规定了国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收的"公益性征收"原则。而在一些地方,却打着公益性征地的幌子,向农民征低价地。农民的地是他这辈子生存的依靠,如果低价把农民的地征走了,他的子孙靠什么生活?所以,为抑制高房价,切实保障被征地农民的合法权益,当前在征地制度上应该有一个安排。

潘石屹:根治当前混乱的房地产市场,我认为:第一,货币政策。实际上对房地产来说,就是贷款,首付款比例已经调整。现在看到这个政策调整是立竿见影的。第二,税收政策。我觉得物业税可以缩短两极分化,是个好办法。但是根本办法是解决土地供应问题。所以,抑制当前的房价上涨,主要靠税收和土地调整。目前,货币政策已经出台,房地产商有反对的声音,我觉得政策是对的。2009年房地产销售太火爆,让房地产开发商赚了很多钱。这个政策出台后,未来几个月房屋成交量会降低,甚至会出现"退房潮"。

关键词:新政楼市崩盘

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