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2010年是商业地产的时代是一个伪命题

2010-05-17 10:56:45 作者:cztzy001 来源:潘好龙blog 网友评论 0

号称史上最严厉的房地产调控政策“新国十条”以及京版的“京11条”出台后,媒体和业内人士除关心“房价到底是涨还是跌”这样一个最核心的论调以外。大家普遍关心的另外一个话题就是这一轮调控对商业地产的影响,从现在发出的普遍声音来看,认为商业物业将出现补涨行情,甚至有人提出“2010年是商业地产的时代”。我认为,这又是一个伪命题。

认为新一轮调控政策对商业房地产发展是利好的主要观点不外乎以下几个方面因素

一、“新国十条”和“京十一条”没有涉及任何关于商业地产调控的内容

这一点确实如此,不论是“新国十条”还是“京十一条”目标明确,只是针对住房市场的调控,没有涉及商业。仔细通读了国务院和北京市政府的调控政策,关于商业房地产一个字眼都没有涉及。

二、商业房地产有一个补涨的行情

在过去的三年多时间北京的住宅价格如果不按照官方的说法,至少翻了一番一点也不为过,2009年住宅按北京房地产交易网的数据,应该是上涨了29%,同期商业物业上涨不到1%。所以,业内人士认为一直徘徊不前的商业房地产应该有一个补涨的行情。在北京的城乡结合部以及部分郊区县,住宅和商业物业从2007年出现了价格倒挂的现象,所以,大家认为不论从哪个角度分析商业物业上涨也是顺理成章的事情。(这个问题也彻底打破了2005年以前市场上关于商铺是住宅价格的2-3倍这样一个伪命题,本人在2004年《经济观察报》曾经撰文,这个观点没有任何科学依据,参阅2004年10月13日经济观察报《住宅价格不能决定商铺价格 多种因素左右定价》一文;国土资源部主办的《中国地产市场》2004年10月号《商铺的价格到底由什么因素决定》)。

三、从住宅市场撤出的资金势必将投入商业房地产从而推动商业房地产上涨

不论是媒体爆料投资客抛盘300套也好,还是今年3月份,北京二手房的成交量放出了天量这些真实的数据。剔除刚性居住需求的影响,这是比较典型的投资客高位放盘。对这些已经从住宅市场撤离的资金,不论是投资的还是投机的,任何一个手里握有大量现金的投机者还是投资客,在通货膨胀预期高涨,只有投向资产等领域是对抗通货膨胀最好的手段,所以,面对三年以来停滞不前的商业房地产,分析人士称这些资金进入商业房地产将推动商业房地产上涨这也有一定的理由。

四、北京要发展“世界城市”和打造“国际商贸城市”将迎来商业房地产需求的春天

这个理由是具有依据的,一个世界城市不是靠住宅房地产拉动,事实上目前高涨的住房价格不仅绑架了中国的实体经济,对城市化飞速发展的中国现阶段经济来说,高涨的住宅价格将成为经济发展“木桶中致命的短板”。发展“世界城市”和打造“国际商贸城市”主要依赖第三产业和现代服务业实现,作为第三产业和现代服务业发展的载体——写字楼和商业房地产势必将快速发展,经济发展的需求对商业房地产的需求比来自投资或者投机的住宅市场的需求更真实,影响更小。即使目前看空未来的住宅市场认为北京的房价将回归到2009年初水平的地产大佬潘石屹在博客也提到:“北京的写字楼和商业地产在过去一些年和北京的经济发展是同步的,是健康的。北京作为一个世界城市,第三产业所占的比重还要加大,第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施,只有商业地产发展起来,北京才能真正成为世界城市。”   不论是国家对房地产的政策限制还是宏观经济形势、通货膨胀预期以及资本逐利的特点,似乎可以证明未来商业房地产将迎来春天,更直白些将结束长达三年的低迷似乎都有一定的道理。  但是,商业房地产将上涨或者迎来春天我认为是继2004年开发商大肆炒作“商铺价格应该是住宅价格的2-3倍”一样又是一个伪命题。其主要理由如下:

一、历来对房地产的调控商业房地产从来没有幸免

自房地产走向市场化以来,对房地产调控打压的是住宅市场,但是商业房地产也没能幸免,即使在金融危机后对经济的刺激政策,商业房地产也没有得到任何实惠,不论是税费减免还是贷款利率优惠,说句俗语,2009年房地产的刺激政策就“商业房地产这块天空不下雨”。相反,在每一次经济过热的时候,政府大幅度削减固定资产投资,商业房地产首当其中,在政府传统思维模式,商场、宾馆、写字楼等商业物业这是“楼堂馆所”,是必须首先要缩减的投资。这次调控,政府打击的不仅是投机性购房者,也包括以投资房产抵抗通胀的投资性购房者。

二、商业房地产价格和租金更真实反映市场的资本化率

不论是住宅还是商铺具有先天的投资属性,如果放在投资市场衡量,不考虑未来资产增值因素,住宅的租金回报基本在1-2%之间,而商业物业达到6-8%相对比较容易的回报水平。这可以用资本化率来进行解释。资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率,该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。为何说,2010年商业物业将有一个补涨趋势是伪命题的主要原因之一就是,在营业净收入或者租金收入没有一个明显上涨趋势下,商铺价格不会推高的,北京市场10年以来对商业物业投资也已得出结论,长期投资以租金作为收益的投资客是主流的投资群体。在商铺的需求和供应相对平衡的状态下,资本化率是投资人购买商铺价格和租金收益期望的内部收益率,如果租金没有明显的大幅度上涨,商业物业的价格也不会快速上涨的。

三、住宅投机和商业房地产投资是两码事

从现在来看,这一轮住宅价格的暴涨绝对是大量的投机资金大举进驻楼市,尤其是金融危机以来,国家非常宽松的货币和财税政策直接促使全国性住宅资产价格的上涨,是典型的流动性过剩造成的恶果,客观上帮助了那些投机分子助纣为孽,破坏了市场的正常经济秩序。  我认为,从住宅市场撤离的投机资金不会进入商业房地产领域投资领域,因为投机和投资是完全不同的两种属性。其根本区别在于主观目的不同。打个比方,对于看好普洱茶市场的两类人,投资者的投资行为是选好几座适合生产种植普洱茶的茶山,通过资金、技术、厂房等综合性投入,来获取长期的稳定的收益;而对于投机者是大幅度囤积普洱茶,等待普洱茶的上涨或亲自参与普洱茶市场操作,拉高价格获利出货。前者就是商业房地产的投资行为,而后者是住宅市场的投机行为。  所以,对于投机者来说不会介入长期的通过获取租金收益为目的的商业房地产投资,更何况商业房地产另外一个特点,它的流动性比较差,对于投资行为,如果未来出售投资的商铺获利也是出售给投资群体,而投资群体不仅关心租金收益是否支撑你的售价,最关键的是它不是刚性的需求,接盘的人少。而且既然是投资,可替代的投资方式比较多,选择到钟情于商业物业投资的人是相对不容易的,信息是不对称的。这也是为何在市场上住宅的中介门店多于牛毛,而商铺的代理行凤毛麟角的因素。

四、预期货币政策和金融杆杠也不支持商业房地产春天的来临

根据公开的数据资料显示,2009年,我国一共投了95900亿人民币的信贷,2009年货币发行、也就是M2的增长速度达到了27.7%。2010年3月末,房地产业中长期贷款增长38.5%,比上年同期高20.4个百分点。第一季度,房地产业中长期贷款新增3394亿元,占全部产业中长期贷款的21.9%,比上年同期高9.4个百分点。3月末,住户贷款同比增长51.5%,比年初增加9202亿元,同比多增4979亿元。其中,个人住房贷款增长较快,比年初增加4825亿元,在住户贷款中占比达到52.4%(央行5月10日报告)。以上数据表明,从2009年8月份以来,为何房价疯涨?为什么住宅资产价格很高?它主要是和流动性过剩关系密切。所以,今年央行第三次提高存款准备金率,目的就是要控制信贷规模,减轻通胀预期。目前17%的存款准备金率,距离历史最高记录17.5%仅剩一步之遥。在通胀预期强烈、各方呼吁加息之时,央行之所以没有直接选择加息,而是反复调高存款准备金率,就是确保经济增长的前提下,回笼流动性过剩的问题。  作为房地产业内人士都知道,即使在正常的货币政策状态下,商业房地产贷款历来是审查比较严格,即使首付50%、10年按揭、1.1倍的贷款利率,也不是很容易能审批通过的。在目前央行收拢流动性,商业银行严格审批住房消费贷款现状之下,商业物业的贷款将更是慎之又慎。  还有一个主要原因是过去的2007和2008年,北京商业物业供应量非常大,尤其是2008年达到创记录的800万平方米,这里既有奥运会许多项目提前竣工的因素,也有CBD建设期的尾声正好赶在2008年的原因,一段时期北京商业物业的空置率达到700万平米,虽然那些影响空置率的大项目2009-2010年都已经开业或即将开业(如大钟寺商业广场40万、华熙长安MALL29万、高碑店盛世龙源及周边40万……),2010年供应量只有200万平米左右,但不完全统计空置率还在400万平米以上。2011-2012年大兴、通州、石景山、朝阳等又将急剧放量,通州目前空置的住宅底商和裙房大概35万平米,大约有15-20万平米还没有售出,有些项目空置时间长达6年之久,价格只有住宅的一半不到。从现在市场的供应和需求情况看以及商业物业空置率也不支持商业物业价格大幅补涨的依据。  所以说,根据目前国家调控政策,货币政策,商业物业的投资属性以及目前的空置率等综合因素,说2010年将迎来商业房地产春天或者商业物业价格将上涨这是一个伪命题。在目前大背景下,对于真正的商业物业投资客将更为谨慎。

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