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3天砸下130亿 新政后国企豪情不减首现拿地潮

2010-07-15 09:32:48 作者:cztzy001 来源:每日经济新闻 网友评论 0

自楼市调控新政以来,在土地市场上沉寂了一段时间的国企日前“复出”了,据《每日经济新闻》记者统计,仅6月29日到7月1日之间的短短3天,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地,金额合计约130亿元。

中国指数研究院发布的《2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报》显示,上半年房企土地储备总规划面积排行榜中,只有保利地产、中国铁建地产等4家国企进入前十,且位置靠后;在上半年房企土地储备拿地总价排行榜上,国企中只有保利地产与中国铁建地产上榜前十,且只分列第二位与第十位。

一时间房地产业 “国退民进”的猜测不绝于耳,然而话音还未完全落下,近段时间以来,国企却在土地市场突然发力,似乎正在演奏一首国企再上路的狂想曲。

国企土地市场再发力

据《每日经济新闻》记者统计,6月29日到7月1日的这短短数日间,此前一段时间在土地市场略显沉默的国企却突然发力于土地市场,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等分别以27.3亿元、12.56亿元、近53亿元、37亿元在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地。在此期间,招商地产(000024)携手中冶集团也分别在福建和成都拿地。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京美联物业副总经理杨明丽分析认为,这一现象的出现主要是基于二个原因。首先,在地产调控的背景下,房企资金链承压且融资环境收紧,此时,从资金家底与外部融资环境来看,国企比民企更具备拿地的底气。其次,在地产前景尚不明朗之际,民企对风险更为敏感,而国企的抗风险能力则要强得多,这在拿地时会体现出来。

比如截至一季度末,中国铁建账户上的货币资金余额高达673.51亿元,而万科A仅有179.18亿元。

正略钧策房地产行业研究总监张朝峰向《每日经济新闻》记者分析说,首先,中国铁建因其身份的特殊性,公司还具备比一般公司更低成本融资的优势。资金上的优势将支持旗下的中国铁建地产在土地市场拿地。其次,地产调控政策出台至今已近3个月,土地溢价已从地产调控前的110.6%下降到了现在的13.2%。换句话说,土地价格已下探至2009年以来的最低点。对于有资金实力的房企来说,时下正是抄底良机。最后,政府加大土地供应的举措,为国企抄底拿地提供了外部条件。

中国指数研究院的数据显示,7月第一周,全国20个主要城市共推出土地面积1162万平方米,较上周增加615万平方米,环比增幅达112%,最终成交土地面积480万平方米,环比上升98%。

张朝峰认为,除了以上三个原因,国企近段时间的拿地与具体企业的发展战略和开发周期也有关系。他以北辰实业为例解释称,这家公司自2008年在长沙以92亿元的天价吞下一幅地王后,一直处于消化之中,之后从未拿过地。据他介绍,这家公司时下已处于手中无地可开发的境地,近段时间一直在寻思购买一块地,因此6月29日,这家公司以12.56亿元获得北京顺义区马坡镇的一块地,这个应该属于开发周期所需,公司此时入市购买,或许觉得时机已成熟。

对于近期疯狂拿地的国企,杨明丽认为,主要出于两种目的:一种是在一线城市拿地,主要出发点是物以稀为贵,而且时下地价正是入市良机;另一种就是二三线城市布局,主要考虑的是全国布局,毕竟时下一线城市正处于调控重心,前景不明朗,且单块地块成本过高,而二三线城市相对来说,市场前景更为开阔,拿地成本也更易接受,首开股份或许就属于这种典型。

6月30日,首开以15.744亿的总价拿下贵阳三地块,首次离开北京腹地。

杨明丽认为,此举一方面可以趁地价低谷之际走出北京,布局贵阳,另一方面也可为处于调控重地的首开北京总部争取到战略缓冲期,以观北京楼市后期走势。

专家争论“调控转向”

国企在土地市场的突然发力,让外界一时哗然,更是涌出了诸多猜测。坊间甚至传言,国企的这一举动或许意味着楼市调控要转向了。

耶鲁大学金融学教授陈志武提出的“一线城市房价跌10%是政府容忍极限”的观点更是加剧了人们对楼市转向的猜测。

对此,杨明丽不太赞同楼市调控转向说。她认为,本次调控如果没有明显成效的话,政策就不会出现松动,否则与政府前期的决心和严厉态度不相吻合。因此她坚信,本次调控的最终力度会比较大。

她举例说,时下北京二手房价格已平均下降了10%左右,而二手房的降价会带动一手房价格的下调,在当下的一手房销售中,打折与优惠的广度与力度上都有所扩大,伴随二手房价格的回调,一手房价格会相应下调。

“本次调控中的三个步骤即遏制投机、增加供应、加强管理,时下最重要的工作就是加强管理,强化调控政策的执行力。”杨明丽强调说。

张朝峰对楼市调控转向说则持观望态度。他认为,虽然后来两部委对楼市转向的传言进行了辟谣,但这至少折射出一个问题:市场对于调控的预期已经出现分歧,一部分人认为调控已见成效,应当缓和力度,另一派则认为调控效果还没有达到目标,仍需坚持调控。

他认为,下半年在适度宽松的货币政策下,对于房地产市场的走向,应当关注投资出口、地方政府的土地财政及各地落实保障房等三个方面,一旦这三个方面出现大的变化,不排除楼市调控发生转向的可能。

早报记者 朱楠 实习生 胡金靖

中原集团地产研究中心昨日发布的重点城市新房市场周报(下称周报)显示,之前持续2-3周的楼市回暖势头遭到迎头一击,上周(7月2日-7月8日)新房成交普遍大幅度下降。周报特别指出,尽管楼市行情不振,但房企在二、三线城市拿地的步伐却没有减缓。

中原的监测结果显示,上周在9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉)中,重庆、成都、武汉等7个城市一手住宅市场的新房成交量环比(比前一周)下降,降幅普遍为两至三成。北京、上海、广州、深圳4个一线城市成交量降幅达到两成以上,其中广州、深圳两地新房成交量再次降至新政以来低位,广州降幅甚至高达五成。

对上述成交量的变化,中原集团研究中心高级经理刘渊认为,上周各地市场新增供应量普遍较低是造成市场波动的主要原因,有些城市的房价仍保持坚挺甚至略有上扬。另外,目前正处在楼市的传统“淡季”,这也是成交受阻的原因之一。

周报同时显示,从全国12个被监测城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、长春、南京、杭州)的土地市场看,供求双双回落。其中供应方面更是大幅度下滑,达到新政出台以来最低点,比4月新政前的周平均水平(210公顷)缩减80%——上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。上周,土地市场成交数量只及4月新政前的周平均水平的一半。

周报特别指出,尽管楼市行情不振,但房企在二、三线城市拿地的步伐却没有减缓,相反,其拓展和布局的意图日趋明显。刘渊分析,一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈,逐步显示出发展潜力的二三线城市必将成为未来的新战场。

尽管本年度的中报大戏尚未正式上演,不少房企已相继发布上半年业绩预公告。从万科、富力等地产大鳄的预告数据来看,楼市成交的持续低迷,让不少房企2010年全年预期销售目标面临打折危险。截至7月7日,12家房企预公告数据显示,超八成(10家)未完成年销售目标的50%。

调控楼市房企傻眼

对于上市房企而言,如何用骄人业绩吸引投资者或许是近期最重要的事。按照开发商的设想,2009年房价疯涨时照样有购房者买账,2010年的销量根本不用担心,一季度的走势也确实证明了这一点。然而,4月开始的楼市调控让开发商傻了眼,购房者转为观望令5月业绩大幅下滑,即使在6月选择降价,成交量仍未现明显好转。

搜房网统计结果显示,12家房企上半年业绩预公告显示,除合景泰富、SOHO中国完成年销售目标的六成以上外,其余房企的年销售目标只完成了四成左右。在低迷的市场形势下,多家大型房企纷纷表示,将选择在下半年集中推盘。某大型房企新闻发言人表示,今年六成以上的新房源将在下半年推出;另一家大型房企CEO日前表示,公司对下半年市场持审慎态度,新盘定价会根据具体时机及市场接受程度。

被逼降价挽救业绩

虽然超八成房企未完成年销售目标的50%,但大多数房企的上半年业绩与同比仍有明显上涨。业内人士分析,一季度的销售为大多数上市房企的半年业绩增色,6月部分房企的降价策略,也对其半年业绩起到一定的“挽救”作用。

6月初,老城厢某楼盘以15000元/平方米的“低价”(比周边房源低数千元)开盘,几天便被抢购一空,这令不少新近开盘但目前还是零成交的项目颇为艳羡。6月以来,打折降价成为津城楼市的主流声音。相关统计显示,截至6月28日,天津在售新房楼盘共258个,最近一个月内182个楼盘价格停滞不变,31个楼盘价格走低,涨价楼盘仅45个,停涨和降价楼盘占在售总量的82.6%。此外,183个楼盘推出不同程度的打折优惠政策,最大优惠幅度达15%,优惠楼盘数量和优惠幅度均创下年内新高。

在发布预公告的12家房企中,万科实现销售额367.7亿元,同比增长19.5%。按照万科月度销售面积和销售金额计算,4月楼市调控启动后,万科销售均价在5月开始下降,6月继续下降,市场占有率因此不断提高。5月,万科在14个重点城市的市场占有率为6.8%;6月前三周,该数据进一步提升至8.2%,较2009年全年的市场占有率增长明显,显示万科积极定价策略开始发挥作用。

各方声音

专家 房企为高房价埋单

天津理工大学管理学院教授潘永明表示,2009年楼市疯狂运行,冲昏了房企大脑,纷纷为2010年制定了高难度目标。随着4月中旬楼市调控政策出台,市场立即出现观望气氛,五六月楼市成交量大幅下滑,造成房企“中考”折戟。“更深层次的原因还是之前表现疯狂的高房价,如果下半年房价没有明显下调,房企将面临更大困难。”

房企 下半年现拿地良机

“在房地产行业并不是很成熟的情况下,国家适度进行调控和引导,能够促进市场健康发展。”某大型房企相关人士日前表示,“我们目前的策略是现金为王,加紧出货,将根据不同客户群体、市场结构和经营环境来制定销售策略。我认为,调控过后房地产市场趋于理性,下半年可能出现拿地的好时机。我们将会利用行业的整合机会,以合理的价格增加项目储备,拓展新业务,为未来发展打好基础。”

网友 楼市将出现降价潮

在关于下半年房企战略的网络调查中,截至昨日17时,51.2%的网友认为下半年房企销售战略会有大幅调整,或许会出现一波真正意义上的降价潮;对于“什么是迫使上市房企调整战略的关键”,四成网友选择“新政策出台迫使开发商应变”。(记者 姚华)

关键词:新政国企拿地

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