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婚房该怎么买? 解读《婚姻法》司法新解

www.cztzy.com 2011-08-20 14:04:53 来源:房地产时报

房子如果是父母出资买的,那么谁的父母出资房子归谁;如果是婚前贷款买的,那么谁首付房子产权归谁,贷款部分双方分享。在如今限贷又限购情况下,婚房究竟该怎么买?

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《婚姻法》新的司法解释出台,让婚姻与财产再次成为议论焦点。这个解释主要有两条核心:房子如果是父母出资买的,那么谁的父母出资房子归谁;如果是婚前贷款买的,那么谁首付房子产权归谁,贷款部分双方分享。在如今限贷又限购情况下,婚房究竟该怎么买?

■招数一:产证上加名字。

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即夫妻双方基于婚姻关系的建立,将原来登记为一方的房屋更改为两人名下。

评价:上海中原法务总监姚志云认为,这是比较直接而且有效的方法。按照相关规定,基于婚姻关系的建立,及双方的共同意愿,可以将原来(无论是婚前还是婚后)登记为一方的房屋更名为双方名下。手续也相对简便,带好结婚证件、身份证件以及房地产权证等相关资料即可以到交易中心办理(但如果存在抵押贷款,应该征得抵押权人的同意,通常银行等抵押权人都会同意).

这个方案虽好,但条件是夫妻双方都同意操作,如果涉及父母赠购房屋,还要考虑他们的意愿,客观上操作难度不小。

■招数二:夫妻间作私下书面约定。

即双方书面约定房屋归双方共有,或者按照一定的比例按份共有,在房屋变现或者进行财产分割的时候分配收益。

评价:姚志云认为,这是一个相对简便、合法有效、能到达预期目的的方法。但其缺点是,夫妻之间的书面约定一般不能对抗善意第三人,也就是说,产权登记一方如果擅自将房屋以合理的价格卖了,另一方不能要求确认买卖无效,追回房屋,只能要求按照约定分配房屋收益。

这个方案相对简单,实践中可行性很高,前提是登记一方同意做这样的约定。

■招数三:将房屋出售之后另行购买,登记在一方名下,通过婚内购房的形式认定为夫妻共同财产。

评价:姚志云认为,这个方法是在其中一方或其父母不同意变更登记人情况下的一种变通做法,成本比较高(按照一次买卖交易计算,成本可能超过10%),而且如果登记一方能够证明购买房屋资金来源系原来的婚前房屋或者父母赠购房屋收益,也难以认定为夫妻共同财产,可行性不高。

产证如何加名字?

21世纪不动产上海区域市场中心黄河滔表示,房产证加名字也要分情况:如果是夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。只需带好结婚证、身份证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心即可,整个过程只收取少量手续费用,手续费约100元。如果有房有贷,费用在300元左右。但父母子女之间加名字或去名字,则都将被视为买卖,要收取相应份额的契税。

另外,为避免子女夫妻双方为增加名字产生争议,少部分父母也采取了赠与的形式,直接将房产收归自有。如果直系亲属之间赠与,只需缴纳契税和公证费。非直系亲属之间,即便是通过赠与方式,也要缴纳相应的营业税、契税等,等同于买卖。

需要注意的是,虽然就单次交易来看,直系亲属之间的“赠与”确实节省了费用成本,但一旦今后将该获赠的房屋出售时,将面临除缴纳常规的税费以外,需多缴纳20%个人所得税。

要看是否属“双限”

随着新的司法解释开始实施,有可能会对目前的房产交易流程带来一点影响。当然,最关键的是婚前双方一定要对各自名下房产做到心中有数,是否在限购范围,还能不能申请首套房贷款等等。此外,出资方切记要保留出资证明。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,这属于产权方面的问题,也涉及当前限购的问题。可分两种情况,一种是父母购房写子女的名字,有可能再购房就属于二套及以上房产,在当前限贷限购的环境下,可能影响购房资格;另一种父母为子女购婚房署子女的名字,那么就可以按照每个家庭新的购房指标计算购房资格,两个家庭就可以再买1-2套房产。

如果男女双方在各自父母房产的产证上有名,根据限贷限购政策,一旦领了结婚证,就不能买房了,因为根据限购政策,已经是1+1=2,所以想买三套房是根本不可能的。因此,只能在婚前以一方购房,婚后另一方加名字上产证。

如果是男女婚前一方有一套房,双方要买婚房,可以同时上产证购房;如果一方婚前有两套房,只能以仍有购房“房票”的另一方上产证购房,婚后产证上再加上另一个人名字。

关键词:婚房

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