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房贷增加后三种人不用着急还 银行发信息提醒

www.cztzy.com 2012-01-07 13:29:29 来源:北京日报

由于去年历经三次的加息,在去年年中贷款的贷款人,和去年之前贷款的“老”贷款人,今年月还贷金额上涨的幅度也有所不同。

“尊敬的客户,我行将于2012年1月1日起执行央行新利率,请适当增加月还款额,详情请咨询贷款行。”昨日,贷款买房的市民王女士接到了银行发来的告知短信。

从今年元旦开始,对于选择“按年调整利息”的房贷老客户,各银行开始执行去年三次加息后的房贷利率。记者从多家银行了解到,利率调整后不少贷款人的月供数额都有所上涨,如果还按照去年的月供额还款,将导致还款不足,产生不良征信的记录。除了贷款人自行注意调整还款额之外,目前部分银行已经开始通过短信、信函等多种的方式提醒贷款人。

提个醒:

银行“点对点”发信提示贷款人

“从去年12月开始,我们就着手给贷款客户发送短信,告知客户由于加息,月还款额会有调整,提醒客户今年要适度增加还款额。”昨日,工商银行(601398)北京分行个贷部相关负责人介绍说,除了发送短信之外,银行方面目前还在抓紧制作针对每个客户的“存款贷款计划表”,本月内将按照客户在办理贷款时留下的地址,全部邮寄完毕,确保客户能够及时了解贷款调整的信息。“每一张计划表都是根据客户的贷款情况,具体分析得到的调整额度信息,是‘点对点’的通知。”

此外,还有部分银行表示已经通知了各网点大堂经理,在客户办理业务时主动提示,调整还款额。银行业人士提醒,购房者房贷利率执行的具体规定在贷款合同中可以看到,贷款者在贷款时需要看清贷款合同,当贷款发放后也应去银行拿回贷款合同,避免因为利率上调而影响了自己的还贷。

对于部分没有收到短信的市民,专家提醒,贷款者若继续按2011年的还款计划还款会导致还款不足,产生不良征信记录影响日后贷款。因此最好在银行打印房贷还款计划单,了解每月的还款金额,保证账户中有足额的款项来应付银行划账。

算细账:

发贷款时间不同还款额有别

从2010年12月26日至今,央行先后三次加息,房贷利率也随之调整,到目前为止,5年以上的贷款基准利率从6.40%上调到7.05%。

银行业人士介绍,目前商业贷款利率的调整有三种形式:一是银行利率调整后,贷款利率在次年的年初执行新调整的利率;二是满年度调整,即每还款满一年调整执行新的利率;三是双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。而在公积金贷款方面,已贷的公积金贷款新利率则统一在次年1月1日起执行。

如此计算下来,由于去年历经三次的加息,在去年年中贷款的贷款人,和去年之前贷款的“老”贷款人,今年月还贷金额上涨的幅度也有所不同。

具体来说,如果购房人在2011年2月9日前办理房贷,元旦后基准利率从6.40%上涨到7.05%,上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的房贷,元旦后基准利率从6.60%上涨到7.05%,上涨0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的房贷,元旦后的基准利率从6.80%上涨到7.05%,上涨0.25个百分点。

建行北京分行的专业人士帮贷款人算了一笔账。以2011年6月30日发放一笔商业贷款为例:贷款金额100万元,贷款期限为30年,还款方式为等额的本息。贷款发放时,贷款执行年利率为6.8%,贷款利率调整方式为下年初调整,每月还款日为30日。照此计算,2011年7月30日至2011年12月30日,贷款月均还款额为:6519.25元;2012年新利率执行值为7.05%,2012年1月30日起,客户月还款金额变更为6684.99元。利率调整前后月还款差额为165.74元。

同样以总计100万元、30年期商业贷款为例,采用等额本息还款方式,在去年2月9日前申请到房贷的购房者今年月供上涨的幅度则更大。此前还贷执行的利率为6.40%的基准利率,月供6255元;而经过三次调整后的执行利率为7.05%,每月需还6687元。这样算来,从2012年开始,月供比上一年最多的要增加432元,一年下来累计为5184元。

由于大多数购房人每月的还款日并非当月的第一天,因此也就牵连出分段计息的专业的问题。北京银行业务人员介绍,“分段计息”就是将计息月分为两个部分计算。如还款日为每月10日,那么,2011年12月11日到2011年12月31日,还款利息按照加息前的利率计算;2012年1月1日到2012年1月10日,利息则按照加息后的利率计算。

支个招:

优惠利率借款不急提前还

部分手握贷款“过元旦”的老借款人担心,原来享受的7折或是8.5折利率优惠的借款人,2012年的贷款利率折扣会不会随之改变。银行的人士表示,原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣,存量房贷的优惠不变。但基准利率一涨,利率自然跟着上浮。

在2012年继续还贷,此前的加息的效果显现,每月比原来多支出好几百元,有的购房人有了提前还贷的想法。

北京中原三级市场总监张大伟表示,一些购房人不必着急提前还款,大致分为以下几类:首先是正享受7折利率房贷的借款人。即使经过一年三次加息达到7.05%,7折后仍仅为4.935%,不仅低于5年定期存款利率5.5%,也低于多款银行发行的一年期理财产品收益,这也意味着普通投资的收益即可满足房贷的利息。第二,等额本息还款已到中期的借款人。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多是本金,不划算。第三,等额本金还款已超过1/3,提前还贷不合适。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了一半利息,此时提前还贷,偿还的更多是本金。

关键词:房贷

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