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解读最严房产调控政策 只差税收政策尚未落地

2010-04-19 09:48:34 作者:cztzy001 来源:东方早报 网友评论 0

各类现有调控手段已被用到极限 只差税收政策尚未落地

新版“国四条”公布仅两天,国务院17日又下发其细化文件:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“国十条”)。综合2004年至今的所有房地产调控政策可以看到,此次调控,政府已尽其所能。

 

除了尚未出台的房产税,目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为,“国十条”的特点是精准打击,针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域,而不是对房地产市场的全面打击,它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给。

地方政府:

稳定房价不力将问责

有专家认为,“国十条”的严厉体现在两方面:一是将遏制房价与维护稳定等量齐观,这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次;二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置,要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,工作不力的要追责。

以上政策在国土部出台的配套政策以及银行信贷等方面都得到了体现。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任,比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷,并且叫停非本地居民房贷等。

有人认为,这次的政策中还有一些缺口未直接规定,如将采取限定购房套数等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。

信息:

加快建设住房信息系统

值得注意的是,“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着,个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充,个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

金融:

高房价地区三套房停贷

此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定,就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。

“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上,二套房首付比例更达到50%以上。同时,要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,根据风险状况,第三套及以上住房贷款暂停发放。

针对开发商,对存在土地闲置及炒地行为的,不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

土地:

超额供地探索出让方式

国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷,是前5年平均供地量的3.3倍。其中,保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%,单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。

另外,此次提出,探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

税收:研究制定调节收益政策

此次“国十条”没有提新的税收政策,但要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说,除这一税收政策尚未推出外,目前所能动用的一切手段都已被使用到最大极限。

接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰呼吁,即使开征房产税,也一定要遵循“不都收,分等级”的原则,这样才能更好地体现“差异化住房政策”的思路。

◎ 历年国家调控政策及市场反应

2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,要求二套房首付款比例不低于40%。

市场反应:2005年,上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。

2005年先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》(老国八条)和《关于做好稳定住房价格工作的意见》(新国八条),对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

市场反应:房价继续上涨。

2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国十五条),要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应:房价继续上涨,涨幅相对平稳,中小户型房增加。

2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。

市场反应:当年市场价格暴涨,地王频现。政策出台后,2008年,全年房价出现明显下跌。

2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》,松绑二套房贷。

市场反应:其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后大涨。

2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条),个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。

2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。

关键词:政策调控

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