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二三线城市将成新的开发热点

2010-03-15 11:50:21 作者:cztzy 来源:东方早报 网友评论 0

开发商拿地版图显示其市场重心与扩张策略正逐渐转变,二三线城市将成为新的开发热点。

十大标杆房企2009年在二三线城市销售面积占总销售面积的73%,新增土地储备占总面积的81%,新增速度远大于消化速度。

对于月均收入只有一两千元的二三线城市居民来说,这或许并不是什么好消息,因为业内担心楼市泡沫已经蔓延至二线城市。

转移战场

未来房地产企业之争,二线城市将成为重要战场。

去年十大标杆房企(万科(000002,股吧)、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商)2009年在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市土地储备所占比重高达81%。其中,绿城在二线城市土地储备所占比重最高,达到了95%;中海、华润所占比重也都达到89%。

由于一、二线城市房地产市场格局的变化,迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。早在2007年的融资圈地热潮之中,开发商就已经开始着手二线城市的布局。中原地产检测数据显示,2007年这些城市新增土地可建设面积较为丰富,按照建设周期,2010年这些土地将陆续进入开发建设及销售阶段。

一线城市土地开发渐趋饱和,而二线城市空间广阔。相比于一线城市的成熟,二线城市房地产市场处于上升周期。随着二线城市加速城市化进程,及产业转移带来经济、人口容量提升,带来二线城市多种购房需求释放,推动楼市快速发展。

二线城市楼市销售贡献率不断增大,也让开发商看到了布局的重要性。统计数据显示,标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73%,比重再次上升明显。

中原集团研究董事程沄指出,二三线城市房地产市场快速发展,一线城市房地产市场在全国市场所占份额及比重已经开始下降。从1998年至2009年,房地产开发投资额比重由40%下降至15%左右,商品房销售比重由20%下降至10%左右。

中银国际分析师表示,尽管越来越多开发商进入二线城市后,会造成二线城市房地产市场竞争更加激烈。但相对于目前一线城市市场而言,二线城市开发商之间竞争情况仍不算激烈。而能够跨区域发展的开发商,实力都比较强,在竞争中,往往是本地中小型开发商处于下风。

城市化助推

1月4日,海南国际旅游岛正式获批,海南楼市房价由此疯狂上涨。据称“千亿元房地产资金涌入海南岛”,有楼盘“每平方米每天都上涨1000元”,“5万元/平方米以上的天价房”每天都在出现。

海南仅仅是城市化进程的一个缩影。如今,全国新一轮城市化进程开始全面提速,二三线城市中的房地产市场率先受益。中原地产报告指出,去年国务院先后批复了9个区域规划,这一数量相当于过去3-4年的总和。至此,我国新的区域经济版图逐渐成型,主要包括以下几大经济区域:长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。

城市化,土地先行。这些经济区域覆盖的二线城市,已经率先开始了新一轮土地出让开发的高潮。2009年二线城市土地不断狂飙,土地出让金更创出历史新高。

数据显示,去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比增加140%,甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49%。其中,杭州土地出让金高达1054亿元,高于上海、北京,位居全国第一,同比上涨幅度达到238%。前20名中,同比增长幅度最大的是宁波,为617%,其金额为488亿元,排名第6。同比增幅第二的是厦门,为475%,其金额为303亿元,排名第12。

程沄表示,随着区域规划大举推进,城市空间将进一步扩容,大规模基础设施投资即将启动。中央经济工作会议提出稳步推进城市化,这对二三线城市的未来发展影响将更为显著。“在国家政策扶持以及宽松信贷环境下,2010年二三线城市将迎来楼市的销售高潮。”程沄强调,“需求持续增加,促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。过去五年二三线城市住宅供求比为0.8,供不应求状态凸显。”

上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东指出,受政策利好,尤其是靠近一线城市的中小城镇,楼市将会有更大更明显发展空间。受溢出效应影响,在城际高铁带动下,这些城镇房价也将上涨。

房价上涨

国家统计局数据显示,去年12月份,全国70个大中城市中,新建住宅销售价格同比上涨的城市有69个,二线城市中金华、海口涨幅较大,分别为14.9%、13.4%。只有唐山一个城市价格下降2.0%。

二手住宅销售价格上涨的城市同样达到69个,二线城市中温州、杭州、厦门、金华涨幅较大,分别为19.2%、13.9%、13.2%、12.1%。接棒一线城市,二线城市已经成为房价和地价上涨的新阵地。市场不禁担心,楼市泡沫已经蔓延至二线城市。

国土资源部部长徐绍史近期在全国国土资源工作会议上指出:“一些企业和资本已经开始向二三线城市乃至中心村镇转移,造成二三线城市房价上涨。”

万科(000002,股吧)董事长王石在接受华尔街日报采访时表示,全国房地产市场的泡沫还未形成,但就单个城市,以及一些主要城市来说,泡沫显然是存在的。他担心这种势头可能会波及二线城市,就像日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。

但在唐振东看来,房价上涨存在着“叠传效应”。首先是一线城市如上海、深圳房价率先上涨,受此带动,二线城市将会跟进上涨。这存在几个月左右的时间差,但在漫长的传导过程中,地产泡沫将被逐渐挤压掉。

唐振东指出,一线城市对区域内其他城市影响依然重要。无论在市场低潮还是高潮阶段,一线城市风向标作用显著。2008年市场调整时,是一线城市率先进入调整;而在2009年市场反弹时,同样是一线城市先行,其他二线城市开始逐步跟进。

易居中国分析师薛建雄表示,一线品牌开发商进驻二三线城市,会提高楼盘的品质和质量,但同时也会带动周边房价的整体上涨。

关键词:拿地

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