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78央企"清退令大猜想:央企退市!国企补位?

2010-04-01 09:55:44 作者:cztzy001 来源:北京晨报 网友评论 0

据悉,78家房企的“清退令”大限将至,但至今仅有不足10家央企明确“退市行动”。78家央企退出房地产行业究竟能给楼市带来怎样的影响?记者在调查北京市场中发现,其实被清退的78家央企在北京拿地份额并不大,倒是国企拿地过半,有业内人士也在猜测,央企退市之后留下的优质资源多数可能还是被16家央企或是国企出手接盘。

如此一来,央企“退市”之后,16家央企和地方国企有了“补位”机会。

半年内北京5成土地

入库央企和国企

据北京市土地整理储备中心官方网站数据统计,北京2009年10月份至今出让的32幅住宅地块中,央企和北京国企拿下了17块,超过半数。这些地块的规划建筑面积约为327万平方米,拿地资金约456.6亿元。其中,央企性质的地块规划建筑面积共233.3万平方米,斥资总额达342亿元。分别占央企和北京国企总数的71.3%和75%。

事实上,上述成交地块中还不包括有国企入股的开发公司。一些有大量金融地块、工业地块也被央企和北京地方国企收入囊中。但从拿地企业名单中可以发现,其实被清退的78家央企,在北京住宅市场所占的份额并不大。截至目前,未在准予从事房地产开发的16家央企名录中出现的只有中国电子和中国兵器在北京拿地。前者是2009年6月拿下奥运乡地块,楼面价超1.4万元/平方米。后者于今年3月15日以28308元/平方米的楼面价拿下东升乡优质地块,除去4000平方米的公租房,该地块的实际楼面价格高达30197元/平方米。这两块地的总面积并不大,市场份额也相当小。

央企“退市”国企或补位

面对78家央企退市后遗留的一大堆资源,被批准从事房地产业务的央企和地方国企,均虎视眈眈。第一个公布有退市计划的中远国际,其旗下的远洋地产手上握有望京一优质地块待开发,但同样作为大股东的中国人寿并未有所举动。

业内猜测,接远洋盘子的很有可能是其另外一家大股东——名列16家央企之一的中化集团。也就是说,远洋地产依旧可能是“国”字头。21世纪不动产市场分析师齐凡认为,如果其他企业也通过这样的方式处理股份,实际上是使国有房企更加集中,市场竞争力更加强大。

齐凡还认为,北京的地方国企开发商所占北京土地市场份额也相当可观。住总集团、金隅嘉业、北京城建、首开集团等北京地方国企开发商,在去年下半年至今的北京土地市场也频频出手。从这种角度来看,北京土地市场中的国企地位仍未动摇。这也就意味着,未来房地产开发商或将由国企来主导。

晨报记者王丽娅

■各方观点

潘石屹:很难限制什么样的公司不能拿地

SOHO中国董事长

限制什么样的公司不能拿地,很难。前段时间,政府的政策向房地产市场释放了两个重要信号:第一未来20年房价还要上涨;第二土地的供应中要拿出70%做保障性住房,商品房的土地供应会大幅度减少。这两个信号在土地市场的反应就是开发商拿地的胆子和决心更大了。在土地市场,一个明显的趋势是央企在淘汰其他国企、国企在淘汰民企,大公司淘汰小公司。

有些央企虽不在这16家的范围内,一旦与别人合资,甚至在海外上市,就很难限制其不去抢地。在市场经济中,重要的是供求关系。土地的需求量大,供应量少,一定会出地王。重要的还是国家的货币政策,央企从银行得到钱太容易了,不管从利息还是从发债来看,央企资金的成本比市场上的其他企业低许多。

胡景晖:土地出让方式改革任重而道远

“我爱我家”副总裁

对于国资委召开的会议决定“78家央企退出房地产”一事,我认为虽然没有彻底解决土地市场问题,但至少解决了一半高价拿地的问题,下一步当务之急应该考虑如何解决地方政府“土地型财政”的问题。在土地的“招、拍、挂”三种出让方式中,未必要偏用“拍”的方式,“招”的方式尤其重要。地方政府可以以招标的形式来出让土地,锁定土地价格,然后看谁盖出来的房子越便宜,越能充分合理的利用好土地,就让谁中标。但是,客观地讲,土地出让方式的改革任重而道远。

还想提醒广大二手房业主的一点是:应保持理性的心态,合理报价,不要盲目地根据土地市场的价格来随意调价,只有理性的合理的报价,才能确保自己的二手房在正常的交易时间段里出售套现,而不至于陷入“有价无市”的尴尬境地。

林倩:央企退市能够平抑房价还需考量

链家地产副总

央企退市,到底对平抑房价起到多大的作用,还需进行考量:

一是未来相关部门是否能够通过各项措施严整拿地及开工周期等,通过各项渠道严控土地市场,避免更多“类央企”的出现,让大幅度透支当前房价、楼面价贵于房价的现象变少,才是更为重要的问题。

二是要培养如何引导年轻人合理的住房消费观点,当下随着年轻人购房比例的不断提高,侧面反映了很多迫切的透支需求在纷纷入市,未来是否能够合理的引导住房消费以及盘活租赁市场,培养消费者合理的房地产消费观念和置业理财观念,不过度追涨房价,尤其是对高价拍地周边房价过高的心理预期,也是平抑房价,平抑地价的重要因素。

2009年四季度至今部分央企在京拿地情况

地名规划建筑面积成交价拿地企业

(单位:平方米)(单位:万元)

丰台区黄土岗居住用地247620.3198500中铁房地产集团有限公司

丰台区花乡六圈B居住项目用地4727672000中海地产集团有限公司

丰台区六圈A居住项目用地348037.9597000中海地产集团有限公司

朝阳区崔各庄乡大望京1号地169537.2408000北京远豪置业有限公司

大兴区亦庄(X1-1B)地块391170524000北京中信新城房地产有限公司

北京市昌平区昌平镇居住项目69404.1529000中矿宏业(北京)房地产开发有限公司

朝阳区崔各庄乡大望京村4号、5号地280789.9504000北京保利营房地产开发有限公司

亦庄新城III-1街区F地块268131483000北京远东新地置业有限公司

■楼市快评

78家退市央企

“挥别”楼市泡沫

对于央企退市,很多异样的声音都集中在退市时间表上,这好像正是退市推手们想看到的,顺应民意的退市令一定会按部就班地执行,因为它看上去是“顺应民意”的。

央企参与房地产一直呈现着优胜劣不汰的势头,如今央企退市似乎让大家松了一口气,其实最该如释重负的应该是那些央企大佬们。

汤少了,粥更稠,退市背后的精明预示着16家存市企业才是真正的主力,才会最终享有真正的有限资源。然而“以房地产为主业”的官方说法与列出的名单却出入不小。入围企业接下来会如何竞地抬市尚且不管,单说这以“房地产开发与经营”为主如何界定就很让人摸不着头脑:铁路、化工、矿产甚至做旅游、做粮食的企业也参与其中。将房地产市场作为垄断资源行业的财富出口就眼下的时局而言似乎有些说不过去。

相比这16家入围企业的资产,另外78家即将退市企业的资产总和还占不到全部央企房地产资产总额的20%,看来这场退市还真不是为了顺应民意。在这个开发商门槛日益推高房地产泡沫日益膨胀的时代,那78家“小资本”运营的房企更应该感恩戴德,他们现在的退市是为了将来更好的活着。

幸存者继续用垄断资源的收益实现在地球上雕刻的梦想,退市者也从此结束因或许出现的楼市泡沫破灭而提心吊胆,这种皆大欢喜的结局也只在他们之中呈现着,水深的房市继续“火热”着,那些被富裕、被小康的草民也继续蹒跚着追寻着安居的梦想。

蔡晓轩

关键词:央企房地产

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