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深圳房价开始松动 小投资客放盘大投资客不慌

2010-04-23 09:49:23 作者:cztzy001 来源:南方日报 网友评论 0

在国家连续出台针对投资性购房的房地产调控措施后,深圳多有传言称出现投资客大量抛盘等现象,近日记者踩盘及向多位中介了解到,市场并没有出现大规模的抛盘现象,放盘量增加属个别现象,但调控措施使得放盘的投资客调整了议价空间,从原来的不降价调整为有5%—8%的议价空间。

记者从多名深圳投资客处了解到,他们中有人由于对政策早有预期已在政策出台前高位出货;而另外一些投资客则准备充足,称可以至少付两年的月供,仍对市场有信心,他们对眼下的市场走势选择“看一看再说”;也有投资客对市场持乐观态度,“无论如何下跌,都是投资客淘金的好机会”。

在政策接连出台的暴风骤雨中,深圳楼市仍在平稳中消化政策影响。

调控政策精确打击到投资客

世联地产董事长陈劲松表示,此次政策极精准打击了炒房者。

4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。房产新政收紧了放贷,使得投资客用有限资金购买多套房产的可能性变小,陈劲松认为,政策针对了利用银行杠杆来炒房的人。

深圳资深投资客邹建民表示,货币政策打中了投资客,使他们没有办法获取低价格的资金来进行杠杆投资,只要银行执行到位,投资炒房将会受到有效打击。

而17日国家继续出台的政策则指向第三套房,国务院发文表示商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。有中介表示,现在银行可以根据风险直接不给你第三套的贷款,主要目的就是打击投机行为,投机作为一种短期行为会对房价推波助澜,国家这次的做法主要是针对投机和短线行为进行打击。

而前日,来自银监会的细则说明表示,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这一改之前“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”的二套房的认定标准,银监会表示房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求,这使得倒卖房屋进一步受到限制。

大规模抛盘未现,价格出现松动

新政一出,深圳风传有投资客一次性放盘多达上百套房,而美联物业香蜜湖片区经理曾表示,新政出台首个周末其地铺放盘量多出一倍。真的如此吗?记者对此进行了多方了解。

中原地产南山区总经王良英向记者表示,新政出台后市场放盘量是有所增加,但增加幅度不大,在她看来市场放盘稀松平常,并未见得跟政策调控有很大关系,市场出现的变化是原来投资客对价格都很强硬,还经常反价,在政策调整改变预期的背景下,现在他们有5%—8%的议价空间”,至于大规模放盘,即使出现也有一定的滞后效应,需要以后才看得出来。

“我们那边这两天的成交量完全是零,但中小户型没有受到太大影响,无论看房的也好,达成意向的也好,并没有下跌很多。”世联行罗湖东区域经理袁伟雄认为,出台新政,心理关口肯定会有,但不会太悲观。

“所谓抛盘一定是大规模的且是价格从2万元/平方米降至1.9万元/平方米,没有经过议价。”世华地产市场研究总监肖小平从世华各地铺了解到的情况是:有放盘量增加的情况,但那是个别的,且价格没有下降。现在放盘的是一些小投资客,而那些大投资客,即使银行房贷资金出现壁垒也不会影响到他们,加之不少投资客已对政策有所预期,他们并不会很恐慌。

世联行东海分行高级分行经理代成云所在的片区投资客占70%,自住客仅占30%,在她的中介地铺内并没有见到特别多的人放盘。代成云告诉记者,市场还是原来那样,有客户来看房,但不出手,也不还价。

21世纪不动产深圳泛城房地产区域总监肖建生认为,政策出来后,给客户造成的心理影响是最主要的,这段时间交易量会受到一定的影响,但如果几个月以后交易量回归理性也很正常。

对于政策出台后市场观望的情绪,房产中介认为,政策出来会有一个消化期,等消化完了以后,有刚性需求的人始终还是会出手的。

供楼能力强的投资客选择持有房产

家在罗湖的陈烈(化名)2009年下半年在3天内买了8套房,对于现在出台的房地产调控政策,他一点都不担心,“大不了供两年的月供,2007年的金融海啸一年就过去了,你觉得我现在用得着担心吗?”

“对于投资客来讲,他们还有一些乐观的条件。”世华地产彩田北片区区域总监杨舒慧说,2009年入市的投资客和2007年有所不同,2009年的投资客全部是底子厚、实力强的,他们有财力持有房产更长时间,“2007年的投资客买了立刻会卖。从2007年10月房价开跌到2009年3月涨价,只有一年半的时间,这种周期对于2009年的大部分投资客来讲,挺过去不成问题”,以去年一些投资客的情况来讲,他们选择不进不出是比较合乎市场的状态。

基于对市场终将回暖的预期,那些供楼能力比较强的大投资客选择持有房产,而那些供楼能力不强的投资客可能会面临抛盘的局面,但杨舒慧认为抛盘不会像是外界说的那么夸张。

肖小平表示,长期在房地产市场浸染,很多投资客非常敏感,目前的政策调控也在他们的“预料之中”,从3月“两会”期间他们就已开始出售房产,直到这轮调控,也并没有引起他们的恐慌,最多就是心理预期受到影响,“他们手中的供款还比较充足,只要不断供就不会恐慌”。

深圳资深投资客邹建民认为,炒房时代很难说一下子结束,过去10年这些投资客赚钱赚得太容易,面对高达600%以上的收益,他们很难轻易离场,且一旦房价下行,立刻会有投资客入市,博房价反弹,“如果是我,房价只要跌倒月租抵月供,我会立刻出手”。

房源丰富自住客或可出手

对于目前的宏观背景,自住需求的购房者该如何抉择?对此,多名一线中介和业内人士认为,随着一些实力不强的小投资客有盘放出,市场上的房源会相对丰富,自住客可根据目前需求选择合适的物业。

中介表示,肯定会有一些手头上有3套、5套物业的小投资客,但其又不具备供楼能力,这个时候他会放盘,“至于会便宜多少还不好说”。

中介建议,自住者“任何情况下没有最低价,也没有最高价,合适你的价格就是最好的,想等到2008年底那样的价格再买是不太理性的”。

“现在是一个机会,每一次的调整其实都是一个机会,去年市场非常好的时候,业主的心态非常强,而目前业主的心态没有那么好,有一些供楼能力不是很强的业主,会有一些笋盘放出来。”该中介人员表示,如果买房自住,从长远来讲,房价还是会持续往上走的。

关键词:深圳房价

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