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房价3月最大降幅将达40% 报复性反弹无法避免

2010-05-10 13:23:51 作者:cztzy001 来源:投资者报 网友评论 0

五一节期间,北京的房产交易几乎停滞,节后上海房价也出现松动,同时,各地楼市量价齐跌的消息不绝于耳,看来近期一系列房地产新政已开始发挥作用。但本次调控能否真的解决房地产行业的问题?我们持怀疑态度。

本轮地产调控的着力点,在于控制购房需求以对房地产市场强行降温。但市场对本轮政策能持续多久还在观望,华远地产总裁任志强不久前对媒体表示,“如果政策继续对房地产进行‘冻结’,那么其对于股市、钢铁、水泥等产业的影响将会显现,从而对宏观经济形成威胁。

因此,目前的政策也可能是持续不长。” 回过头来看,2008年末宏观经济也曾被房地产“绑架”过,当时为抵御金融危机而出台一系列楼市鼓励政策,打开了此轮房价上涨的“潘多拉盒子”。

拿捏政策分寸的确很难,一放就房价狂涨民怨沸腾,一收就进入“冰川期”,影响下游行业并会让经济陷入困局。这令管理层无所适从,刚喂完大补丸就打退烧针,政策难以预期。

要开对房地产问题的药方,就要找到问题的根源。有人认为问题出在供求关系上,住房消费和投资需求过大,而土地及房地产商供给能力不足;也有观点认为是实体经济中溢出的资本和海外热钱在推高房价;还有人认为是土地财政迫使政府成为房地产价格的最大推手;更有甚者,觉得是钉子户漫天要价抬高土地成本所致。各种观点看似都有道理,但却经不起仔细推敲。

按理说价格是市场问题,供求关系决定价格,或者说价值决定价格。但不论看“房价收入比”还是“房屋租售比”,当前的房价都是市场失灵的表现。而之所以出现这种局面,我们认为根源在于,房价形成机制中隐藏着非市场化因素,而且,这种因素是主导房地产价格的最核心问题。

让我们先看房价的构成,主要有三块,第一是土地价格,其次是土地变成房子的中间成本,包括建筑成本和相关税费,第三是房地产商和房产拥有者在交易过程中获取的利润。

先从简单问题入手分析。

首先,房地产商和房产所有者的获利要求无可厚非,但市场经济的特点决定了在充分竞争行业暴利难以长期持续。如果某行业利润远高于社会平均投资回报率,便会吸引社会资本不断流入并引发竞争,最终使行业暴利消失甚至低于社会平均水平。

其次,房产的建设成本和相关税费相对比较透明,其对房价影响有限,这无需多言。

最后,是土地价格。表面上看,这是房价成本结构中能找到的导致高房价的唯一问题。第一是开发商拿地价格不断抬高,在源头上推高房价:今年以来各地频现的地王,其楼面价已高于现房售价,这也是人们所说的“面粉贵高过面包”。第二,人们对地价上涨的预期会反映在房价上:如果知道土地会涨价,为什么不让房子先涨价呢?

土地价格,正是那个被隐藏了的“非市场化因素”。虽然它看上去通过拍卖有了市场化的色彩,但其本质是非市场化的。

所谓市场化,是由许多个市场主体组成的供方和需方,通过供求关系来决定价格。但我国目前的土地市场,虽然有无数个需求者,却只有一个供方,它就是政府,但土地并不真的是政府所有,而是“国有”。国家由全部人民构成,“国有”就是私有集合,所以土地就成了人人所有而人人没有,土地所有权由政府代为行使。

由于土地国有,人们拥有房产却并不拥有房产所占据的土地所有权,仅有50年~70年的使用权。政府也不拥有真正的土地所有权,所以其在处置土地时,需要向土地使用者支付一定的使用权转让补偿。

这就存在利益分配的问题。要让土地进入供给市场,土地的使有者与代理行使土地所有权的政府,就需进行利益分配,使有者获得安置费,政府获得剩余的土地出让金。而新的土地使有者想要兑现土地的增值,就要再和政府做一次分配,这种局面下只有创造更多的利益增量(也就是抬高地价),才能满足政府和土地使用者的双重增值要求。

这便形成一个糟糕的循环:人们占有的土地在政府主导的流通中增值了,却只能获得增值中的部分收益而不是全部收益,土地流通一次人们获得的收益比例就下降一部分。人们必须在两种局面中作出选择,要么是通过整体价格上涨来弥补被分走的利益,要么是认赔出局。很显然,前者相比后者引起的社会矛盾和问题要小得多。所以,在目前的地权归属问题无法修正的局面下,地价只会涨不会降,这也就导致人们对房价的预期越来越高。

当前的房地产新政只能治标无法治本,它只是通过让房地产市场交易者强行出局的方式,达到短期降温的效果。一旦限制有所松动,那些出局者还会卷土重来,他们所损失的,势必要变本加厉地拿回来,在这种局面下,未来房价的报复性反弹无法避免。

房地产全国性大降价拉开帷幕 3月内最大降幅将达40%

对于本次政策引发的房价下调,我想率先降价的就应该是恒大或者碧桂园 (论坛 新闻)。这两家公司是这几年囤地多达5000万平方米的大型房企。而2008年的调控中,全国降价最猛烈也是这两家房企。

回想2008年,恒大地产资金链几乎断裂。这种惨痛的教训才是这个房企这次之所以能够反应如此迅速的原因。当时许多开发商根本不相信房价会下跌,然而此次调控力度远较2008年更为猛烈。

在楼市需求逐渐低迷、政府即将大举打击囤地的时候,那些去年拿地最猛的房企将在这次调控中受伤最重。

相比之前的调控政策,提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段,此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内,现在直接上浮10%,贷款利率一夜间上升1.5倍,购房成本大幅提高。更关键的是,第二套房贷直接提高到五成,第三套以上基本上无法贷款。

以我个人多年的房地产从业经验判断,楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一,他们是直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时,利率的提高将极大增加房产拥有成本,加上政府所释放的明确信号,市场将很快由看涨转为看跌,投资客将大幅退出楼市,需求将一夜之间蒸发。

众所周知,如果没有银行贷款支持,中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。炒房者能以小博大的奥秘就在做高单价。他们从银行套贷,首付仅需一成,用1000万就可以控制1个亿的房子,然后在短期内拉高房价出货。

而如今炒房客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望,北京版的“京十二条”基本上使得外地炒房客已经无法借助银行资金。5日出台的政策,公积金也对第三套住宅下了封杀令。

如今楼市已经没有继续坚挺的希望,房地产企业会面临巨大的营销和业绩压力。以恒大为代表的囤地企业将率先展开降价策略。以往被上市公司视为圈钱利器的土地储备,将成为巨大的负担。

“冷却期”将超过2008年

近期楼市调控政策“组合拳”的严厉程度大大超过以往,而且对于高房价和投机者的指向性非常明确。首先,二套房贷首付提高到五成、叫停三套房房贷在很大程度上打击投机及投资性购房需求;其次,限制外地人购房及地方政府有权限制购买套数,令绝大多数自住及改善性购房者离场观望。

提高首付和利率一直都是抑制房价过快增长的杀手锏。在2007年房地产最为疯狂的涨价潮中,国家就是出台了二套房首付40%,110%利率的新政。结果2007年底全国的房地产市场就急转直下,直至2008年的世界金融危机雪上加霜。

根据以往的经验来看,这种政策的影响力将持续半年到一年时间。除了提高买房门槛外,更能制造买卖双方的观望情绪,楼市转冷将成为必然。而考虑到这次新政的力度之大,我个人认为房价走向将会和2007年底至2008年类似,先是成交低迷,而后开发商打折降价。

不过由于2009年房企销售业绩普遍大好,资金普遍充裕,因此这轮调整中开发商可以将价格“扛”得更久。预计在3个月到半年内,才会出现楼盘整体大幅打折降价的现象。降幅主要是今年新涨部分,房价整体可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房价涨幅过大的区域,下降空间甚至可达到40%。

2007年底的那次调整,因为金融危机的到来国家出台的救市政策,楼市从2008年年中到2009年5月约经历了8个月的降价期。而和那时相比,这一次调整的时间也应该更长,最短将持续到2011年的3、4月份。

不过需要看到的是,本轮的政策是突发性的,目的是逼出过分投资的投机客的资金,保证银行贷款资质的良好。这会造成购房者“不敢买”,但旺盛的需求和购房意愿仍然存在。因此如果政府不能在“冷却期”内出台调整供求关系的根本性举措,在政策松口之后市场很可能迎来又一次报复性反弹,情景与2009年类似。

“新国十条”或成房产业发展分水岭

近来,楼市调控重拳频出。继将购买二套房首付比例提高到50%后,国务院又发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,此通知被业界称为“新国十条”。本次政策调整从表面上看,中央政府的目的是遏制房价过快上涨。但“新国十条”更深层次的影响,也可以看作是政府调整房地产产业的“经济角色”的开始。

一直以来,房地产都是作为中国经济发展的支柱产业,通过大量的资金流入,拉动GDP的增长。这也就使得房产的投资价值越来越受到追捧,很多区域的新城规划都被拿来炒作当作题材。

2010年第一季度全国房价出现有史以来最迅猛的增长。有统计数据显示,全国房价在第一季度同比增长60%左右。在这样的背景下,中央政府出台“史上最严厉”的调控政策,招招击中高房价要害。

而且本次“新国十条”明确提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。在以往的历次调控中,中央政府从没有明确地方政府在房产调控中应承担的责任。这也就造成了此前很多政策被地方政府架空,形成两级政府的博弈,政策效果大打折扣。

这次通过引入问责机制,相信“新国十条”将在地方政府得到贯彻执行。从目前青岛、北京等已经出台的几个“地方版”楼市新政看,其力度果然更大。由此可以看出中央政府的调控决心也是前所未有的。

之所以有如此大的调控力度和决心,我个人认为除了近期房价过快增长外,还有产业结构调整的深层次考虑。“两会”期间由于今年整体经济情况尚不明朗,国家没有对楼市进行调整。而4月统计局公布的一季度经济数据显示,GDP增长同比增长11.9%,可见经济已经确保回暖。

政府选择在此时调控楼市,也传达出一个信号:将弱化房地产对GDP增长的贡献。如今国家产业结构都在面临调整,投资资金正在向新的增长性产业转移。此时出台的“新国十条”,很可能是未来调整房地产产业地位的开始。来源: 投资者报

关键词:房价

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