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中国式房地产调控存三大症结 往往治标不治本

2010-05-31 10:12:23 作者:曹盛洁 来源:第一财经日报 网友评论 0

在中国,从来没有哪个行业像近年的房地产行业一样被如此密集的政策所包围。

面对如同脱缰的野马般飞涨的房价,4月中旬,国家再次祭出调控之剑。新"国十条"被业内称为"史上最严厉的房地产新政"。那些被高房价"绑架"的消费者再度看到希望的曙光,尽管此前他们已经听过好几遍"狼来了"的故事。

2003年的"121文件"被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始,此后,政策开始对该行业"狂轰滥炸"。2005年和2006年,管理层动用了行政、税收、土地等诸多手段对房价进行"围剿",皆未见效。直到2007年9月,调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合,房价才低下"高昂的头"。然而,上轮宏观调控最终却"虎头蛇尾",政策放松后房价随即迎来了报复性反弹。

几轮调控下来,中国房地产市场陷入到"越调越涨、越涨越调"的怪圈之中,调控成为名副其实的"空调"。这一次,楼市能走出上述怪圈吗?

仔细观察此轮调控政策出台的时间节点不难发现,新"国十条"颁布于部分城市房价暴涨之后。实际上,自去年秋天,北京等城市的房价已呈狂飙之势,但是,诸如二套房贷款利率打七折等过于宽松的信贷政策却在几个月后才取消。而2007年那轮宏观调控也是在部分城市房价翻一番之后才出台。也就是说,管理层几乎从未在房价刚开始燃起"火苗"时就将其扑灭,而是等其烧成"熊熊火焰"时才找来"灭火器"。

殊不知,房价涨上去容易降下来难。例如2007年短短几个月北京等城市房价飙升一倍,管理层随后出台了颇为严厉的宏观调控政策。政策的叠加效应曾令不少开发商的资金链在2008年紧绷,但那一年房价也只是向下调整了15%~20%,与上涨前相差甚远。

除较少运用未雨绸缪的手段之外,中国式房地产调控还具有以下几个主要特点:

一、多采用行政手段直接干预市场。

尽管1998年中国房地产就开始了其市场化进程,但直到现在,这个市场也未完全市场化。政府喜欢用行政手段调节房地产市场,这在此次新"国十条"及北京版的细则中可见一斑。限制外地人购房、买房查验结婚证及户口本等,让人恍若回到了计划经济时代。

行政手段打压市场确实能在短期内取得较为显著的效果。但是,这种有违市场规律的强力干涉,由于治标不治本,一旦放松,很容易令房价报复性反弹,这在历次宏观调控中已被充分证明。

二、政策时而"朝令夕改",缺乏长期效应。

任何政策的出台,都应以谨慎的态度反复论证,但在中国,针对房地产的政策随意性很大。一些政策由于不遵循市场规律,如2005年大幅提高住房流转环节的税负,在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。

当政策成为一种常态,市场上的主体早已习惯在政府的干预下生存。2008年,在经济大环境发生变化导致很多产业步履蹒跚之际,房地产是第一个跳出来向政府"呼救"的行业。这好比一个被溺爱后又被严加管教的孩子,稍微受点伤就委屈地哭了。因为这个孩子在家中的地位很重要,家长不得不再次将他搂在怀里。

由于这个"家长"对房地产行业的矛盾心态,不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。实际上,此前中国不乏严厉的政策,2007年秋天信贷政策的力度不可谓不大,但因持续时间不长,导致调控半途而废。这一次,宏观调控能坚持多久,还未尝可知。

三、因触动地方利益,政策在执行环节打折扣。

新"国十条"的很多内容其实并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款之外,大部分内容,比如"两年不开发的土地要无偿收回"、"加快保障性安居工程建设"等,在过去几年出台的政策中被反复强调。但是,这些政策都没有得到很好的执行。

中央政府的很多政策到了地方那里被"稀释"和变通,这早已成为公开的秘密。为了能够获取更多的土地出让金,不少地方政府有意控制供地节奏和供地规模,甚至找"托儿"来哄抬土地价格。2008年市场低迷,不少土地流拍流标,一些地方政府一边与高房价的言论撇清,一边"暗度陈仓",越级出台了一系列救市政策。

可以预见,由于土地财政、分税制等问题依然悬而未决,加之部分地方政府面临债务难题,此轮宏观调控如果产生类似2008年的效应,最先坐不住的很可能不是开发商,而是地方政府。

综上所述,中国式房地产调控如同外科手术,往往治标不治本。几年来大大小小的"手术"过后,不仅未能令"病人"的身体恢复健康状态,反而越病越厉害。如果房地产行业诸多深层次矛盾得不到有效解决,宏观调控或再次沦为"空调"。

关键词:房地产调控

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