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5年期贷款利率首度"破七" 房价或将会加速下降

www.cztzy.com 2011-07-08 11:12:20 来源:国际金融报

昨日起,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。此次加息后,5年期以上贷款利率已经达到7.05%,首度“破七”。在分析人士看来,加息将使得已经进入调整期的楼市再受创,部分城市的房价将进入加速下降通道。

昨日起,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。此次加息后,5年期以上贷款利率已经达到7.05%,首度“破七”。在分析人士看来,加息将使得已经进入调整期的楼市再受创,部分城市的房价将进入加速下降通道。

一剂猛药创楼市

记者算了一笔账,以100万元20年期的住房贷款为例,这次加息前,等额本息还款月供为7633元,还款总额为183.2万元。加息后月供为7783元,比加息前增加150元;还款总额为186.8万元,比加息前增加3.6万元。而如果是第二套房,按照基准利率的1.1倍来算,总利息则会增加4万多元。

自去年至今5次加息的累积效应已凸显。今年上半年,北京、重庆、南京、海口等9个城市成交量下降,且多数降幅明显,其中海口成交量降幅最大,在60%以上。

“贷款累计成本的增加会迫使部分购房者推迟购房。”分析师黄河滔对《国际金融报》记者表示,房地产市场本已处于多重政策压力之下,加息后实际支付成本的增加、对市场预期的影响都将再创楼市。

业内人士对记者称,“加息除增加购房者的还贷成本外,将使开发商资金链进一步受压。”上海市房地产经济学会副会长印堃华则表示:“加息会对房地产市场带来消极影响。如果楼市不能起到回笼货币的作用,那对通胀反而会有负面作用,甚至会带来连锁反应。这无疑是雪上加霜。”

中小企或迎洗牌

“这次加息会使我国房价提前下降。”业内人士指出,目前在售楼盘近期不会降价,新楼盘会首先受到冲击而降价。随后在一到两个月内,传递到二手房,再最终影响在售楼盘,这需要一个过程。

业内人士认为,此次加息能否是这个拐点出现的信号,却很难说。楼市具有周期性的规律,在各个影响因素积累到一定程度后,会出现明显的拐点。下半年随着供应量的增加,成交量将有所回升,楼市将呈现“量升价跌”的局面。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则对《国际金融报》指出,除了房价,这次加息也许还是楼市重新洗牌的信号。“这轮加息中面临压力最大的是那些资金困难的中小企业,他们为了寻找出路可能会向实力强的大型企业寻求兼并、重组,而这一过程也会对购房者的心态造成影响。”尹伯成说。

在业内人士看来,再次加息的空间仍存,但幅度不会很大。资深房产专家韩世同指出,现在一年期的存款利率是3.5%,负利率情况突出,存款利率还有1-2个百分点的上调空间,因此加息空间仍存。尹伯成则认为,“考虑到企业融资压力和其他风险,下半年加息的空间不会很大,有也应该是小幅度的1到2次。然而,上调存款准备金率的可能性更大些。”

央行昨晚宣布,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是央行今年以来第三次加息,也是金融危机之后第五次加息。调整后,金融机构人民币一年期存款利率达3.5%,一年期贷款利率达6.56%。本次加息是对称加息,不同期限的存贷款利率上调的幅度都是0.25%,活期存款利率保持在0.5%不变。

>>点评

主要是通胀压力仍较大

专家普遍认为,此次加息的主要原因在于当前中国通胀压力仍然较大。多家机构预测6月CPI同比上涨6.2%左右,将再创新高。

中央财经大学教授郭田勇(微博)表示,央行此次加息应是经过反复权衡后的选择,尽管加息有经济减速、热钱等负面因素,但由于当前银行存贷款名义利率远低于市场利率水平,因此加息很有必要。一方面是对负利率的修正、有利于管理通胀预期,另一方面可发挥利率的杠杆作用,挤出资金占用多、回报率低的项目,从而腾挪出更多资金进入中小企业。

宣布时间不再专挑周末

兴业银行资深经济学家鲁政委表示,此次加息符合预期。当前经济增速放缓相对温和,经济增长势头依然强劲,通胀处于高位,加息是必然的。

这也是鲁政委第14次准确预测加息或上调存款准备金率。他认为,年内还将有1-2次加息,但窗口期尚不能确定。鲁政委还指出,前两次存款准备金率调整也不是在周末,说明央行在防范泄密上下了工夫,预测准确的日期将很难。

>>影响

息差提升对银行利好

东方证券银行业研究员王鸣飞表示,活期存款利率不变实际上对银行来说是利好的消息,能够起到提升息差的作用。

招商证券首席分析师罗毅称,本次加息是对称的,打破了之前市场对不对称加息的担忧,这对银行股形成利好。同时,息差放大,银行贷款将会按照政府预期稳步提升。

属补加对股市影响不大

国泰君安首席经济学家李迅雷表示,此次加息属于在充分预期之内的补加,不会对货币市场和资本市场产生特别大的影响,而没有采用非对称加息也不会对银行息差产生影响。因此,加息的靴子落地,对股市的影响不大。

房价将更快进入下降通道

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,7月份新房、二手房的价格已经出现了普遍下跌的态势,此次加息将使房价更快进入下降通道。一方面,随着房地产企业贷款难度不断加大,通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控,这次提高贷款利率,将使得开发商资金链更加紧张,这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。另一方面,提高贷款利率后,购房者的还贷压力将会更大,这将对购房人的资金实力,特别是首付提出了更高的要求,购房需求会因此继续萎缩。

>>小计算

百万贷款月供增加149元

加息0.25个百分点,5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位。北京中原统计显示:数据上看:月供每月增加的数额不大,以百万贷款额贷20年期限计算,第一套房基准利率增加的月供为接近3万元。每月增加的月供为149元。第二套房增加的月供为168元,但是已经数次加息的叠加影响逐渐出现。

存量房年底月供涨400元

2010年10月前购房的消费者大部分执行的是基准利率的0.7倍,即使是2009年前的购房者也大部分已经和银行重新签订续存期基准利率0.7倍的贷款合同。也就是说2010年10月前大部分购房者在2011年前享受的贷款利率是当时基准利率的0.7倍。而本次加息以后到明年1月1日就需要执行今年3次加息的影响,也就是需要执行7%的0.7倍=4.9%。

贷款100万20年,需要支付的月供为6544.44元,而在2010年需要支付的月供为6144.44,上涨了400元。

>>支招

一年期超30天转存不划算

2010年以来,央行已经5次加息。前几次加息皆引发了“转存”潮。不过,专家提醒储户朋友应酌情考虑转存,首先要算好临界天数,理性地衡量是否划算。

有个固定的公式计算转存的临界天数:360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。套用公式可以算出,1年期定期存期的临界天数是30天。也就是说,已经定存超过30天的,再转存不仅得不到更高的利息,还浪费了前面已经存的时间成本。

同样的道理,3个月定期存款、6个月期定期存款、2年期定期存款、3年期定期存款和5年期定期存款转存的临界天数,分别为9天、16天、46天、60天、90天。

关键词:房价

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