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限购僵局初成 房企寻策降价

www.cztzy.com 2011-08-21 09:30:45 来源:中国经营报

按照惯例,十月是每年楼市的最后一个销售旺季。但是,当地产商们指望这最后一个销售旺季之时,北京等地楼市的月成交量却接连创下年内新低。严厉限购政策之下,“合格”购房群体的增量已无可能,且越到年底,地产商所面临的局面也就越为严峻。于是,不同形式的“降价”策略已经开始在开发商的考虑之中。

被逼降价

“我们对未来刚性需求为主的市场前景,十分不乐观。”8月17日上午,北京海淀区某在售楼盘项目的营销负责人告诉《中国经营报(微博)》记者。该项目目前准备在10月份推出其二期总计400余套可售房源,但让这位营销负责人头疼的是,这个楼盘一期的可售房源中,还有300余套没有售完。

这意味着在二期开盘时,开发商面对总计超过700套的销售任务。这还不是最糟糕的局面。这位销售负责人告诉记者,该项目一期开盘时间是7月,而第二次开盘的日期定在10月,之间只有不到3个月的时间,这意味着二期销售的蓄客工作,几乎无法进行,而只能从一期蓄客但未成交的意向客户中继续筛选。

该负责人告诉记者,目前该公司考虑的应对策略就是在二期开盘销售时,以修改户型设计为基础,配合较一期有足够幅度的降价,以推动二期销售。记者掌握的情况表明,该项目二期销售价格初步考虑在18000元/平方米~19000元/平方米,而其一期成交均价已经达到25000元/平方米。

“以前是住建委审批预售价格的时候限价,开发商想尽办法能够获得更高的售价,但现在即便住建委不严格限价,开发企业自身也会考虑价格是不是太高,房子是不是能卖得出去。”中原地产市场分析师张大伟告诉记者。

他表示,在内地一线城市进行开发的房地产企业比较主流的策略是,一方面调低二期单价,增加价格上的吸引力,另一方面,通过修改户型设计,将户型面积降低,或者增加小户型的比例,以降低总价,吸引更多的刚性需求以消化自己手中的库存。

记者了解到,类似上述海淀区在售楼盘的情况在北京市的大兴区、通州区、昌平区都有不同程度的存在。“开发商是最忌讳二期比一期降价的,现在,连二期降价的情况都开始出现了,可见开发企业的压力有多大。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨红旭向记者表示。

限购僵局

逼迫开发企业不得不在二期寻求大幅度降价的主要原因,是被严格执行了将近一年半的限购令所带来的成交量急剧下滑,以及符合购买资格人群数量的持续缩水。

北京房地产交易管理网数据显示:8月上半月,北京期房住宅签约总套数为2009套,现房住宅签约套数为438套,二手房住宅签约套数为3454套,同比分别下调了49.7%、46.5%、8.6%。商品房签约创出了最近数月的新低。

8月上半月商品房住宅签约均价为21796元/平方米,相比7月均价22690元/平方米有明显下调,但是主要原因是成交结构导致的,本月签约的高端住房比例有所减少。

全国情况亦是如此。中国房地产信息集团对6个典型城市的市场成交量进行的监测显示,7月份6个典型城市成交量环比呈现下滑,平均跌幅为14%,市场自二季度起的一波企稳反弹的势头基本中断。

张大伟认为,造成这一走势的原因主要在于购房需求继续萎缩,“目前北京成交价格是否下调将主要受到供应量的影响,一旦供应量突然上涨,局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。”

中国房地产信息集团研究员杨晨清则向记者表示,今年1~7月份典型城市成交同比有涨有跌、甚至单边上涨,都无法论证今年全年成交会高于去年,今年下半年市场究竟会怎么走目前来看还很难断言,而其中主要的不确定因素即是政策面。在他看来,下半年一二线重点城市市场重演去年疯涨的可能性很小。

关键词:限购

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