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楼市不复金九银十 10月后房价下调可达5-10%

www.cztzy.com 2011-08-29 08:52:53 来源:千龙网

和去年相比,今年“金九银十”,开发商将会面临多方面的销售压力。业内预计,10月份后,楼市价格平均下调比例可能达到5%-10%。

在三轮调控的叠加影响下,楼市即将迎来的这个“金九银十”很难延续往年的辉煌。面对“四座大山”的重压,开发商不得不做出实质性的战略调整。

根据房地产交易管理网数据,8月中上旬楼市的供应量与7月同期相比增加了七成。而仅8月19、20两日,开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个,开发商期待在传统旺季取得良好销售成果的意图表露无遗。

然而,和去年相比,今年“金九银十”,开发商将会面临多方面的销售压力。业内预计,10月份后,楼市价格平均下调比例可能达到5%-10%。

压力一 成交量未现回暖趋势库存同比增万套

据链家地产市场研究部统计,截至24日,8月北京新房住宅成交3946套,预计全月成交在5500套左右,环比下降约40%,是新政半年以来各月成交量的最低值。

传统的“金九银十”将近,但新房住宅成交量却出现半年以来的最低值,且未现上涨趋势,因此,“金九银十”出现成交量低位回暖的拐点时间或将延迟,至少在9月初尚难以体现。

与此同时,楼市库存量再次回归10.8万套的高峰,较去年8月底增加了1万多套,预计随着9月份的开盘放量,库存量极有可能突破11万。受目前销售状况和库存压力的影响,在售和未来两月将要入市项目的销售压力短期内很难有所减弱。

压力二 超半数项目“低开”降价压力持久

8月23日,富力地产在中期业绩发布会上宣布调控以来价格已下调10%,预计下半年价格还会下调10%。

据了解,今年富力地产在京已开盘销售的商品房住宅项目金禧家园,拟售和成交均价较去年上一期开盘时分别下降7%和4%。而这只是整体市场的一个缩影。

房地产交易管理网数据显示,截至8月25日,北京共有108个商品期房住宅项目入市,旧盘新开的项目有65个,其中约有35个成交价格低于上期开盘,占54%。而算上打折促销的纯新盘,今年实际降价的商品住宅项目比重将超过50%。

业内认为,一方面,城区降价项目少有分布,城区商品住宅成交比重较7月下降11%,预计“金九银十”期间城区不会出现价格大幅上涨的可能;另一方面,大型房企下调价格对于市场的标杆作用得以凸现,加上中小房企在京存货较多,即使在“金九银十”,价格下调的步调也不会停滞。

压力三 购房成本达历史高位需求难回升

和去年“金九银十”相比,消费者购房成本显著提高,购房需求被抑制。

自去年10月20日起,央行累计上调基准利率5次,5年以上房贷利率由5.94%上涨为7.05%,而算上2010年9-10月首套房贷尚存在基准利率85折的优惠,实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万,20年还清,当前月还款额和总还款额分别增加了1156元和28万元。

另外,根据央行25日数据,7月人民币存款减少6687亿元,同比少增8166亿元,这意味着市场现金流动速度加快,通货膨胀的压力依旧存在,“金九银十”期间加息预期增加。这与消费者购房意愿的减少将形成叠加效应,与往年同期相比,消费者购房意愿明显不足。

压力四 业绩环比下滑27% 房企资金链堪忧

根据链家地产市场研究部统计,8月房企在京新开商品期房住宅销售业绩约为65亿,环比下降27%。链家地产首席分析师张月认为,房企在售期房住宅销售业绩下降将直接影响房企的自筹资金来源。

根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据,受成交低迷的影响,自筹资金环比降幅28.8%,预计8月这一指标依然会有所下降。

此外,9月份北京将会有30个左右项目入市,较8月份约增长一倍。一方面房企期待“金九银十”旺季或放量一搏,另一方面今年“金九银十”受上述因素制约未必成交火热,房企资金回笼更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。

分析 寻求逆市突围房企降价迫在眉睫

随着入市新项目的增多,楼市库存量可能在4季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下,只能通过降价的方式才能有效提高成交量。

目前,已有部分企业下调新入市项目价格。23日,富力地产宣布价格下调10%,以后存在进入深度调整的可能。预计其他房企除了上半年供应产品结构的调整外,下半年主要在价格上进行调整。业内预计,10月份后,价格平均下调比例可能在5%-10%。

链家地产首席分析师张月认为,今年“金九银十”期间,开发商面临多重压力,仅仅对单一方面做出应对是远远不够的,更需要对各方面有所平衡。比如房价下降是否能够获得薄利多销,提高成交量,是否能够减少库存,都是开发商做出相应对策时应该考虑的方面。
 

关键词:房价

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