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房价尚难言拐点 但中国楼市迎来“被控制”良机

www.cztzy.com 2011-10-06 08:28:55 来源:新华网

虽然还不能就此断定中国楼市已现拐点,但狂奔多年的中国楼市,似乎迎来了“被控制”的良机:去年以来,中国12次上调存款准备金率,5次上调存贷款利率,越来越紧的货币政策对楼市产生了很大影响。而行政性的限购令,更成为抑制楼价的关键。继在一线城市实施限购之后,官方已要求增加二三线城市限购。

调查

各地楼市今非昔比 金九银十风光不再

对指望借助天时大捞一把的开发商而言,“跌”字成了9月楼市的主旋律。在传统的“银十”开局期间,市场仍处于低迷状态。专家指出,在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下,楼市下跌的节奏势必会加速,价格拐点也将进一步确立。

据北京中原地产监测,9月北京一手住宅签约量为5236套,二手住宅签约量为8750套,成交量依然维持低迷状态,相比于去年这两个数据都下降了50%左右,也是最近3年9月期间北京楼市成交的最低值。

在传统的“银十”初期,记者走访发现,市场依然十分清冷。从北京市房地产交易管理网获知,10月1日,北京期房住宅成交98套,现房住宅成交3套,二手住宅成交15套,均处于交易谷底状态。

来自中国指数研究院的数据显示,9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面,在其监测的30个大中城市中,有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中,广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%,上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。

楼市供求发生巨变

对于开发商而言,借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年,开发商资金链普遍绷紧,那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。

郭毅表示,从市场规律来看,最好的销售季节成交难以大幅反弹,估计10月份市场难有太大起色。

陈国强表示,年底一般是开发商比较难熬的日子,他们既需要偿还信贷欠款,也需要支付工程款、员工年终奖,如果“金九银十”成交低迷,那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。

陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,开发商必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格拐点有望加速确立。

其实,类似的局面在3年前曾出现过。2008年9月,在从严调控之下,当月市场成交十分低迷,随后全国多个城市发生了实质性的房价下跌,不过,受到国际金融危机的影响,宏观调控为之转向,房地产市场调整的轨迹就此打断。

但目前随着调结构、转方式,中国经济基本面持续向好,另外CPI居高不下等因素也决定了本轮调控的持续性和深入性。

陈国强表示,从目前政策释放出来的信号看,楼市调控从紧的方向不会改变,控制高房价的预期仍将持续较长时间,这将根本决定楼市的走势。

压力

106家上市房企债务突破万亿 负债率达72%

106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后,一个尴尬的事实让人惊讶,房企背负的债务也已经超过万亿元。

上半年,上市房企整体资产负债率达到了72%,负责总额突破1.09万亿元,同比上涨41%。其中,最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%,同比上涨54%。

房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商“命悬一线”

房地产信托从2009年开始发行量猛增。根据中国信托业协会数据,2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元,今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元,房地产信托资金余额6051.91亿元。

房地产信托产品期限一般为1-2年,由此,从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期,由于兑付资金量庞大,带来的兑付压力可想而知。

据了解,开发商目前信托融资成本一般在15%以上,极个别项目甚至达到25%-30%。融资成本如此之高,市场销售却疲态尽显,两面挤压下,房地产信托风险不断累积。

房企资金链风险不断加大

金九踏空,楼市黯淡,利空消息不断传来。近期,黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题,无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延,而且国际投资者似乎比国内更加悲观。

本周,全球最大的私募股权公司黑石集团首次从中国楼市撤资,将上海一家经营良好的购物中心出售给香港富豪郑裕彤,此举被视为国际热钱撤出中国房地产市场的信号。

9月27日,自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称,如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%,一半以上的地产商会出现流动性问题,并预计2012年房价将下跌10%。

调控6个月以来,随着销售不利和持续的银行借贷紧缩,各界对开发商资金链是否会断裂的担忧也日渐加深。

关键词:房价

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