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2012开启产业地产新元年 房产领域爆发创新高潮

www.cztzy.com 2012-01-13 12:14:44 来源:中国房地产报

无论是对于整个中国经济还是房地产行业,2012年都充满了重重的不确定性和未知的风险,然而对于方兴未艾的产业地产而言,却无疑是一个开启盛世的新元年。

多年来,产业地产作为一个未被重视的房地产派系,一直处于无序分散、缺乏标准的状态中自我发展,政府、开发商与企业客户之间的关系若即若离。随着这三者对产业、产品以及服务认知的不断完善,以及在政策持续调控下资本和资源不断从原有的住宅泡沫中分流出来,产业地产在近年来发展不断提速,对于这个领域的认识和创新也更加深刻。

也正因为如此,在地产调控前所未有地清晰见效以及“十二五”产业调整升级的难逢良机下,产业地产万事俱备,在不断完善的新标准和不断涌现的新趋势下,伴着2012年八方而来的东风步入了发展新元年。

新标准

参加第13届中国住交会的产业地产人士普遍认为,缺乏一个统一而明确的标准是阻碍行业健康可持续发展的重要问题。在这个发展多年却依然年轻稚嫩的领域里,既有成熟而优秀、能够吸引众多客户趋之若鹜的优秀开发商,也有滥竽充数、牟取短期利润的短视者,对于出炉匡正行业标准的呼吁一直不绝于耳。

尽管官方并没有对此制定相关规章条例,但随着行业不断发展的内生机制,有远见的产业地产开发商们实际上已经在评判标准上达成了一些共识。

“早期官方主导的产业园区关注点都是园区的规模有多大,入园企业的数量有多少,越多越大就是越好,这在一定程度上也造成了产业园区的无序扩张,爆炸性膨胀,导致了很多资源浪费和社会问题。”坤鼎控股集团董事长邱国明表示。

另一方面,由于产业地产开发商数量并不大,很多以往专注于住宅的开发商也在调控压力下转型进入这个领域。很长一段时间来,地产行业评判强弱的标准基本是规模、利润、增长性、土地储备的优劣,这种标准也随之进入了产业地产领域。

“显然这是一些很严重的误区,往往认为大和快就是好,能够让土地和厂房迅速升值变现就是好,”一位产业地产专家认为,“大家忽略的是,大、快、升值都是产业发展后的结果,而不是原因。”

“产业地产的评判标准,不是多大规模,多大销售额,多大占有率。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇表示,“应该从产业地产的本质出发,以产业给当地的产业升级和集聚做了多大贡献、单位产出做了多少贡献、引进了多少有质量的企业和数量的企业等为衡量尺码,同时还包括开发招商的速度、税收的贡献和持续性等,这才是评价产业地产成功的重要标准。”

梁环宇所谓的这种标准得到了参加论坛的各位研究人士和开发商的一致认可,这种“以产业为魂”的评判标准实际上已经成为在这一领域耕耘多年的开发商默认的基准,并将在2012年及未来一段时间越来越显示出其重要性,成为指引产业地产进一步发展的重要标尺。

同时,与以往官方产业园更关注对地方区域经济和政府税收拉动成效不同的是,更加市场化运作的产业地产开发商更关注的是客户。

上述专家认为,早期的客户或许仅仅需要一个厂房和办公楼,但随着外资客户的大量涌入和本土客户的不断成熟,对于产业配套环境和服务的要求日益繁多,如何去细腻地把握迎合客户的需求,成为产业地产商开发运营成败的关键。

“产业地产有两个中心,以企业为中心,以企业的人为中心。”天安数码城有限公司常务副总裁莫尚炎说,“企业需要的是什么,这些人遇到哪些问题,我们满足这些需求,解决这些问题,这也是产业地产商的重要责任。因此就需要我们拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合和综合运营能力,这也成为2012年产业地产商的一个重要课题。”

新趋势

新标准促生了新的发展动力,也引发更新的发展趋势。产业地产已经不再是刀耕火种、遍地开花的产业园区,由于市场化因素的强力植入,这一领域已经爆发了一轮创新高潮。在2012年,这种新趋势的脉络将前所未有地清晰展现。

在产品功能方面,产业地产与城市化密切结合,正在由单纯的园区向新城转变,综合化、社区化的趋势越来越显著。

“未来趋势将是形成所谓的产业综合体,是融合了研发设计、商务办公、高端制造,以及其他综合型配套服务于一体的产业综合体,这和我们平时看到的城市综合体的概念有点相似,相对应的会形成一个产业集群,为特定的某一个产业提供更好的生产研发或服务的平台。”戴德梁行华南区工业基物流部高级助理董事严其发说。

实际上,天安数码城的产品已经展示了这种产业综合体的魅力。天安数码城基本脱离了纯产业园的形象,内有科技产业大厦、总部OFFICE、商业街区、企业会所、星级酒店、企业展示中心等,甚至设有风投机构、便利超市、幼儿园等,并且有为企业和员工服务的各种金融、教育、休闲的平台。

莫尚炎对这种产品模式的总结是,“以区域经济发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间提供全方位的产业生态环境服务平台。形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效城市综合体。”

同时在发展理念上,产业地产也将越来越多地结合每一个时代或每一个阶段的最前沿理念,如生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等,这些宏观层面的指导政策、对产业扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到产业地产的发展中,起到重要的指引作用。例如东莞生态产业园,已经成为全国生态产业园的示范模板,未来也会涌现出更多类似的示范区。

“从产品层面,赋予更高附加值的趋势已经越来越明显。”严其发指出,这种附加值有几个维度,包括硬件产品上的附加值、配套设施的附加值以及产品服务体系上的附加值。即便很多产业地产的产品未必有过人之处,但其在软性附加值上更加精细,也会赢得市场青睐。

而最重要的则是服务升级的趋势,这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。由于产业地产以产业为核心,以客户服务为重点,运营商能否在整个产业链条中的一个环节给予相应的扶持和引导十分关键,这无疑是争取客户和市场的杀手锏。

在这方面,走在前列的众多产业地产商已经有着清晰的认识和快速的行动。天安数码城在产业综合体各种完善的配套服务基础上,还拥有一只“后勤基金”,类似于扶持成长性良好企业的风投基金,在上市后赚取丰厚回报;坤鼎控股集团对客户的服务流程则细分为九项,包括商务接触、项目选址,政府对接、确立规划,确立合作方案、签订合同,项目建设、交房、提供物业,最后还包括协助融资,即用自己物业抵押为客户贷款;联东集团也有着类似的政策绿色通道和金融扶持平台等。

“从建物业到搭平台,从做产业到创服务,这将成为产业地产商的重要转变。”严其发说。

声音

严其发:产业地产开发思路需要转变和提升

产业地产的开发思路是有很大的转变与提升空间的。首先是从传统的“盖物业”的思路往“造平台”的角度转变,硬件是非常容易模仿或者是复制的,但是如果把这个物业做成一个特定产业的综合性全方位平台,这样就形成了园区的独特竞争力,这样就不那么容易被模仿和复制;其次是从“做产品”向“创服务”转变,传统的开发思路注重硬件,而忽视了软件。现在很多园区可以做出很好的建筑与环境,但是园区的服务远远跟不上,对企业也缺少吸引力;最后就是从“单一功能”向“综合功能”的转变,功能方面突破单一功能开发的运营模式,转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。

王钊:产业是工业地产发展之魂

产业地产,顾名思义,产业是前提也是核心,而地产仅仅是一个载体,有些开发企业利用工业地产之名行房地产之实,是不符合开发区以及产业发展思路的。现在已经进入了产业地产发展的创新时期,打破了以往政府主导的开发区模式,引进了新的政企合作的开发区发展模式。在这种发展背景下,我们认为产业是工业地产的核心要素,是其魂之所在,任何工业地产的形式小到一个工业项目、一个园中园项目,大到一个开发区,甚至整个产业新城,其核心都是产业,产业发展得好才会推动相关配套的建设,才会带动各项服务的发展。从这个意义上说,入住园区企业的数量和规模并不代表好,而更应该去关注产业和企业质量,经济及社会效益,单亩产值、税收和可持续发展性等,这些才能体现出一个园区的高端。

李顶新:科技地产是城市功能和产业发展之合

从科技园区开发的角度来说,科技地产利用的核心是硬件载体和产业服务的双重建设,载体建设包含了先进的规划理念和布局,科学的产业定位,个性化的建筑设计以及优质的工程建设,包括为入园企业提供各方面的服务等。前些年,房地产行业基本上走的是制造业为特征的开发道路,就是“建设、销售”两个环节。而近年来,这个流程逐渐开始形成“建设、培育、销售”的模式,例如商业地产就包含了建设、招商、出售这三个环节。而科技地产正好包括了“产品建设、产业培育、资产出售”三个环节,这也是未来房地产发展的重要趋势。当前,房地产行业正受到历史上最严厉的调控期,不少房地产商转型为商业地产和工业地产、科技地产模式无疑也是房地产转型的一个可供借鉴和参考的方向。

梁环宇:理性专业地做产业地产

产业地产商并不是与政府抢企业客户,而是充分发挥城市和资源的政策优势,进行整体的开发和立体推广,发现和引导市场,形成产业的集聚效应,这恰恰是运营商和城市资源的有效结合,去构建高端的载体。正因为我们的客户是企业,客群很窄,投入比较大,资金产出周期比较长,风险比较高,所以产业地产商才需要更关注客户,成败在于客户,这就需要我们更理性、更专业。在侧重点方面,应该做到产业与地产并重,重在产业;开发和经营并重,重在经营;政府与企业合作,重在多赢;短期与持续并重,重在持续。只有这样,我们才能做到有作为的建设和富民强国的建设,才能朝着理性的发展方向,创造一个地产行业的崭新空间。

莫尚炎:以企业需求为核心打造产业综合体

我们所针对的就是中小创新型企业的发展需求与市场服务供给的矛盾,即企业高速成长与资源占有之间的矛盾、企业成长的速度与管理能力成长性之间的矛盾以及企业数量与社会化服务平台建设欠缺之间的矛盾。产业综合体的意义,就在于既为大量的中小型企业打造“产业+商业+交流+生活”这样复合型的产业生态环境,又要给企业提供交流、互动和学习的平台。由此,以区域经济发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间提供全方位的产业生态环境服务平台,形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效城市综合体,并通过强大的聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力,以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升。

高利民:房地产开发应植入产业思维

海尔是从制造业转向房地产行业的,但正因为如此,我们希望能够用产业发展的思维去对待房地产行业,而不是简单的因为可以牟取高额利润而盲目进入。我们希望通过一种改变传统的普通房地产模式来创造一个新的市场,就是不把一个项目看作房地产产品,而是当成一个产业来考虑和发展,通过温泉、酒店的委托经营,以及健康管理和新农村建设等产业概念的具体落地,去为客户提供一个完美生活的解决方案,有机地整合资源,这对于解决当前的房地产市场谜局很有意义。

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