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2011二手房市场低迷:买家积极抄底房东谨慎降价

www.cztzy.com 2012-01-15 15:05:59 来源:新闻晨报

据预测,2012年的二手房市场将呈现出“先抑后扬”的态势。上半年的成交量预计维持在10000套左右或以下,甚至会触及历史低位,正在淘房的人不妨在新一年里多关注二手房。

2011年,贯穿二手房市场可以用两个字来形容-----“低迷”。房地产走入“双限年”,被限贷了,被收税了,被加息了,上下家心态分化越来越明显。全年二手房成交量一路下挫,几近达到历史冰点,二手房价格也出现松动。据预测,2012年的二手房市场将呈现出“先抑后扬”的态势。上半年的成交量预计维持在10000套左右或以下,甚至会触及历史低位,正在淘房的人不妨在新一年里多关注二手房。

关键词1:买家观望

2010年的二手房市场不算太差,成交量呈现递增趋势,12月份达到高位。而2011年整体二手房市场从年初到年底却呈现递减态势,从1月份的21095套下滑到11月份的6923套,市场越来越冷清,尤其到了下半年,成交量下行尤其明显。

政策调控不断收紧,是成交量持续低迷的主要原因。限购令不仅剥夺了许多二手房潜在客户的购房资格,并且不断出现的政策收紧信号,也使买卖双方预期差距越拉越远。虽然部分二手房的价格出现松动,但整体而言,价格远远未调整到位。基于过去的经验,房东对于降价依然谨慎。而一手楼盘大幅降价,导致大量一二手房价格出现倒挂,进一步加剧了买家对二手房价的观望。

关键词2:低端物业

全市成交量低迷,刚需成为二手房市场唯一的活跃群体。和去年一样,浦东、宝山、闵行、松江等区域成交依然相对活跃,为全年二手房市场成交主力区域,占全年成交量的44%。其中松江和闵行区域环比去年成交量有所下降。

从二手房各细分市场成交量走势来看,全年中低高端物业成交量呈现金字塔状,环比去年均有一定幅度的下降。低端物业主要集中在宝山、闵行、嘉定等外围区域,成交均价一般在1.5万元/平方米以下、总价在200万到500万元之间的中端物业,截至11月共成交14828套,成交主力主要集中在黄浦、浦东、普陀及宝山区域。

购买高端物业需求相对较少,年成交量不足3000套,其中11月成交量达全年最低,仅106套。价格高昂是其成交量下降的主因,同时中低端物业的降价促销也分流了部分购买需求。加上税费相对较高,增加了买房成本,这也是导致成交量下降的因素之一。

关键词3:上下家心态

上下家的心态和市场的好坏有直接的关系,买家心态一般有三种,积极抄底型:这部分购房者本身购房意愿非常强,绝大多数属于刚需或是置换。他们长期看涨,低迷的楼市被视作抄底的良机,若看中的房子有一些让价,往往会非常果断地出手入市。

心猿意马型:这部分买家在目前的二手房市场是最为普遍的。他们比较容易受到整个市场环境的左右,房价在他们心中的走势永远是模糊的,一方面他们觉得在政策调控下,未来一段时间房价还会继续下跌,另外他们又觉得从更远的趋势看,房价还是会上涨。总之买家诚意度不够高,多数人可能不只看过一次房,希望趁着市场低迷大幅杀价,但大部分房东往往又并不买账。

消极观望型:调控下的楼市变得风声鹤唳,这部分买家被市场低迷和新盘的降价打折给镇住了,短期内并没有出手的打算。他们往往预期二手房价格将出现较大跌幅,为避免踏空楼市,保险起见宁可选择持币观望。然而一旦市场出现确切的回暖迹象,这部分买家又会匆忙入市。第一种心态的买家将是2012年二手房成交的主力,后两种是主流,但能否大量入市还有待观察。

在成交量如此萎缩的情况下,房东的心态也发生着变化,第一种:谨慎降价。随着上海楼市降价趋势进一步蔓延,多数区域都已出现一二手房价格倒挂的现象,这意味着一二手房市场出现的离心趋势。2012年二手房市场降价的阵营将会扩大。

第二种:持续观望,坚决不降价。这类型卖家往往属于入市较早的,目前其手上持有的物业已取得高额回报,在没有更好的投资渠道或是新的购房需求的前提下,不会降价套现,更愿意选择观望或是转售为租。当然,市场上可能还是会有一些投资客抛售,但是这部分的比例会非常小。就总体趋势而言,谨慎降价的队伍将会逐渐扩大,并占据多数,维持观望的队伍将会压缩。

关键词4:一二手房倒挂

随着上下家心态分化越来越明显,导致部分外围区域出现一二手房价格倒挂现象并愈演愈烈。价格倒挂从去年7月开始,新房市场竞相打折促销,二手房东的惜售,导致与二手房价格逼近甚至高于新房。调研数据显示,价格“倒挂”现象在宝山、嘉定、松江等区域较为突出,倒挂幅度在10%以下。

在新盘集中的外围区域,品牌开发商的楼盘纷纷打出降价优惠等促销活动的影响下,二手房市场虽然议价空间加大,但购买二手房税费较重,这也变相抬高了成交均价,从而拉大一二手房价格倒挂幅度。但目前尚未出项大幅度大范围的降价抛售现象,一二手房倒挂现象最直接的影响是,看房客户购买意愿下降,成交量继续萎缩。成交量的持续低迷也给二手中介的生存带来很大压力。

(以上数据内容来源:汉宇地产市场研究部 仅供参考)

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