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长沙暮云片区步入补涨期 成长株潭最具潜力区域

www.cztzy.com 2011-07-05 09:04:34 来源:潇湘晨报

这里,是长株潭的绿色心脏,被明确要以保护性开发;这里,是未来大长沙的中心地带,构筑这个中部城市群的金三角区域。暮云片区是一块充满想象力的土地,但时间仍然是一个无法回避的瓶颈。

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作为长沙市城市规划中的暮云组团,在总体规划中确立了30平方公里暮云新城和30平方公里沿湘江风光带基本农田保护区两大板块。资料图片

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图为暮云片区某楼盘。图/记者赵尚渝

这里,是长株潭的绿色心脏,被明确要以保护性开发;这里,是未来大长沙的中心地带,构筑这个中部城市群的金三角区域。暮云片区是一块充满想象力的土地,但时间仍然是一个无法回避的瓶颈。

当新建社区入夜后的稀疏灯光成为这块土地上的常态之时,人气和配套,已经成为这个区域最待解决的迫切现实。

幸运的是,政府层和发展商已经意识到了这一点。“在暮云新城经济发展核心区内,我们将陆续建设一批超市、市场、宾馆等配套服务项目。”暮云镇相关负责人说。说话彼时,暮云片区的别墅开发商们,正在竞相推出别墅加高层产品。

本报记者文洁 刘渝渝 长沙报道

暮云谋划绿心未来

这是一片极具想象力的土地。

就算过去三年,张铨(化名)仍然毫不怀疑自己当初对于暮云的判断:这是长沙拥有最纯粹宜居气质的区域。尽管,现在看起来这仍然需要时间。

3年前,在房地产圈摸爬滚打了近十年的张铨,“一时冲动”下在龙湾国际社区购买了一套230平方米左右的联排别墅。张铨说,这里将是未来长沙最具潜力的区域,因为长株潭城市群。

在长沙市政府的五年规划中,未来长沙将推进省府新区、暮云组团建设,加强与株洲、湘潭的相向发展,完善基础设施配套,突出行政办公、总部经济、金融服务、商务商贸、文化创意等发展。

而更具诱惑力的,或许还有长株潭绿心规划。规划显示,湖南中部、长株潭中心的这颗绿心,森林覆盖率高达55%,面积522平方公里,远超400余平方公里的维也纳森林公园,将成为世界上最辽阔、最开放、最优雅的第一“绿色客厅”。

一时间,关于暮云片区的地产故事,除了长株潭,更有了绿心题材,一路提振的趋势日渐明显。

从地图上看,长株潭“绿心”地区像极了一个陆上“绿岛”,通过湘江和山体绿地的延伸,与长株潭三市原有绿地有机连接。作为长沙市城市规划中的暮云组团,在总体规划中确立了30平方公里暮云新城和30平方公里沿湘江风光带基本农田保护区两大板块。

“在暮云新城经济发展核心区内,我们将陆续建设一批超市、市场、宾馆等配套服务项目。”暮云镇相关负责人表示,基础设施将与长沙市城区配套,形成网络,开发生态型房地产,成为吸引长株潭三市市民的首选之地。

现实开发进退维谷?

知道分子王千马说,理想中的城市,应该是满眼绿色。

当一场向绿心靠拢的行动,正在绿心规划的指引下悄然展开的时候,现实与梦想,却在时间中出现尴尬。

一份地产资讯机构的分析报告,对于暮云片区如此评价:这个区域处于长株潭核心区域地带,交通便捷,生态宜居,现阶段以别墅为主,但区域价值尚未真正被认知,基础配套设施陈旧。

事实上,在目前的暮云片区,地产开发的同质化竞争相对严重,别墅成为众多开发商不约而同的产品选择,龙湾国际社区、橘郡、保利阆峰云墅、御邦等一批项目均为别墅产品主打。

“别墅产品的大量聚集,最直接的影响是区域人气难以聚集,商业配套不完善带来了区域成熟度周期拉长。”资深地产人张术金说。

而更深层的一个问题在于,作为长株潭核心区的绿色规划地带,绿心规划中强调以保护性开发为主,对于地产开发限制颇多——在政府层的规划设想中,位于长株潭两型改革试验区核心范围的跳马、暮云生态休闲度假区,将努力建成融度假、休闲于一体的生态休闲度假旅游区。

“这就要求开发商不能局限于单纯的别墅开发,而应该一方面聚集人气,而另一方面选择居住、度假、休闲于一体的复合地产开发。”湖南金科房地产开发有限公司董事长高亢说。

幸运的是,这种尴尬正在被改变。事实上,在经过3年的开发之后,发展商已经开始意识到单纯别墅产品对于区域成熟度的弱化问题,转而选择以高层产品搭配别墅产品进行。

区域价值正在改变

“从一个别墅产品密集的区域,到现在开始转向高层住宅楼的开发,其背后的原因是区域价值的提升。”橘郡营销总监王海凌提出的两个最为关键的因素,一个是在长株潭三市一体化大背景下暮云所在区位的改变,另一个是土地价值的上涨。

“周边的土地单价已经达到300万元每亩,按照这个地价成本计算,再修建低密度住宅的可能性几乎不可能再有。这是暮云,从一个长沙别墅扎堆的区域转向现在高层住宅开发的一个现实理由。”这个理由的背后,呈现的更深层的原因则是,暮云区域价值的转变。

站在橘郡营销中心前的小广场上,王海凌指着四周说,“瞧我们项目周围都被围挡围住了。”他所指的工地,正是长株潭城际铁路和长沙地铁换乘站的施工现场。两年之后这里将成为全省人民进入长沙的重要入口,“从长沙的外围区域,成为未来长株潭的核心区域,是显而易见的。随之而来的,是人气人流资金流的汇集。”

“三市融城的历史说来话长,但是现在无疑真正进入了实质化阶段,推进速度有目共睹,这将是暮云迅速崛起最实在的保障。”

[规划]

根据《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》,暮云镇和跳马乡划入长株潭绿心,绿心在空间管制上分为禁止开发区、严格限制开发区、一般限制开发区和建设协调区。其中,暮云镇湘江沿岸及江心岛屿、南部和东部山区为禁止开发区,湘江以东、京广铁路以西、南部山地以北、官桥垸撇洪渠以南为严格限制开发区,跳马乡除集镇周围区域外,大部分为禁止开发区和限制开发区。

[数据]

4月份大托-暮云板块样本楼盘成交面积12281平方米,成交均价为4711元/平方米,相对3月份除了成交面积以外,其他的均有所增长。

5月份,大托-暮云板块样本楼盘成交均价为4940元/平方米,环比上涨488元/平方米,成交面积为23016平方米。

2010年动工建设的长株潭城际轻轨在暮云设立站点,加上已经拉通的芙蓉大道,未来长、株、潭三市融城的交通枢纽已经突显。在大长沙规划的“一主二次四组团”中,暮云以其独有的地理优势,占据城市未来发展的南大门,加上现在暮云片区的价格洼地优势,其升值潜力巨大。

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