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新政30天:走势预判及策略建议

2010-05-21 11:39:49 作者:cztzy001 来源:中国指数研究院 网友评论 0

(2) 政策的叠加效应使得开发企业投资信心受到影响,拿地和开发步伐放缓

由于多种政策的叠加效应,将对开发企业的资金状况和投资信心产生较大影响。预计未来半年,全国房地产开发投资、拿地、新开工等指标的同比增速将逐渐放缓,出现绝对水平同比或环比下降的可能性也很大。

(3) 中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小,而各地“新国十条”配套细则将陆续出台

根据中国指数研究院的监测数据,“新国十条”的调控效果已初步显现,主要城市成交量显著下降,房价、地价快速上涨的势头得到遏制,部分区域和项目价格出现一定幅度的下调。我们认为,房价上涨势头已被遏制,中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小。

地方政策方面,目前仅有北京、深圳、青岛等少数省市出台“新国十条”配套细则,其中除北京细则严于中央外,深圳、青岛均延续了“新国十条”的精神。预计未来将有更多城市出台“新国十条”配套细则。除少数房价上涨过快的城市外,多数城市出台类似“限购”等更严厉措施的可能性不大。在地方细则明确之前,当地居民继续观望的可能性较大,因此未来一个季度主要城市房地产市场的供需双方仍将维持僵持态势。

(4) 保障性住房建设力度持续加大,今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分

2009年底,中央政府提出到2012年解决1540万户的住房困难问题(2008年底提出的计划是2009-2011年解决747万户,新计划的完成期限延长了一年,但任务量提高了近一倍)。“新国十条”要求2010年确保完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,而2009年中国商品住房的销售套数和竣工套数分别约为850万套和700万套。国土资源部数据显示,2010年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应计划分别达2.44万公顷和3.66万公顷,合计占总供应量比重达33%。

一方面,中央政府高度重视保障性住房建设,并已落实土地、资金等关键要素,并将其作为考核地方政府的重要“政治任务”;另一方面,根据中国房地产动态政策设计研究组的研究,国外大多数国家的房地产市场发展历程表明,在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段,政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾,现在正是中央及地方政府调动社会各界积极性做好保障性住房建设的关键时期。

表:国外部分国家的住房政策变迁

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资料来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理

基于以上两个方面的原因,未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大(但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视),预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30%(若以套数计算可能接近40%),成为未来住宅供应的重要组成部分。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算,如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%,将对商品住房市场产生比较明显的影响。房地产开发企业应密切关注住房市场的变化并积极参与保障性住房建设。

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