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新政30天:走势预判及策略建议

2010-05-21 11:39:49 作者:cztzy001 来源:中国指数研究院 网友评论 0

(5) 土地供应计划规模突出,招拍挂制度面临结构性完善,开发企业拿地机遇显现

根据国土部计划,2010年将供应住宅用地18.5万公顷,是2009年2.4倍,是过去五年平均水平的3.1倍。具体到不同类别,保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长(占比分别为13%和20%),中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷,占比分别44%和23%,仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。

另一方面,此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块,地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让地块,给企业带来难得的拿地机遇。值得注意的是,目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题,建议企业加强相关研究,积极有效拓展土地储备,为未来发展打下基础。

(6) 中国经济内外部环境较为复杂,房地产政策走势存在不确定性

国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景,未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境,房地产政策走势存在不确定性。

根据“房地产业中长期发展动态模型”测算,房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年,房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%,与上下游产业间接拉动GDP增长3%。新政出台后房地产开发投资将难以维持1-4月36.2%的高增速,对GDP的贡献也将因此而减小。中金公司最新的2010年中国GDP增长率预测值为9.5%,而在4月初新政未出台时的预测为10.5%。

图:2005- 2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势

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数据来源:国家统计局,中国房地产动态政策设计研究组测算

图:1996-2010年三驾马车对GDP增长贡献

 

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数据来源:国家统计局,中金公司预测

一方面,尽管去年年底以来包括美国经济在内的世界经济出现了良好的复苏迹象,但最近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大,全球资本和信贷市场出现剧烈动荡,未来世界经济二次探底的可能性仍然存在,“净出口”在2010年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。另一方面,由于2010年银行信贷计划7.5万亿元明显低于2009年的9.6万亿元,中央和地方的投资项目能否保持在较高水平,继续拉动经济增长存在较大疑问。如果“去房地产”后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产投资和消费的不足,将影响经济增长目标的实现。

(7) 宽松性货币政策何时退出是影响未来房地产市场走势的关键

根据“房地产业中长期发展动态模型”和历史数据,货币政策是影响中国房地产市场走势的关键因素。始于2008年底的宽松性货币政策如何退出,将是影响2010年及以后房地产市场走势的关键因素。

一方面,2009年全年信贷投放达9.6万亿元,2010年1-4月又新增3.4万亿元,超额的货币供应使得目前整个中国经济的流动性较为充裕,投资投机性购房需求仍将继续影响未来的房地产市场走势。

另一方面,货币政策有其自身的周期性特征。为防范信贷超额投放可能带来的金融风险,货币政策已从2009年上半年的“极度宽松”转为目前的“适度宽松”:2010年初公布的7.5万亿元新增贷款计划即大大低于2009年的9.6万亿元,今年1月、2月和5月,央行已三次提高存款准备金率。随着宏观经济的持续回升和通胀预期的加强,宽松性货币政策将逐步退出,预计2010年央行加息或再次提高存款准备金率的可能性较大。

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