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上市房企债务压力暂缓 房地产投资依然看好

长沙房地产信息网 2011-05-19 16:54:45 来源:东方早报

一季度上市房企的债务结构明显的改善,其短期债务压力较小。开发商投资热情仍然很高,房地产投资仍然被看好。

近日,我们对房地产上市公司一季度的整体经营情况进行了研究。结果显示,上市房企的债务结构有了明显的改善,其短期债务压力较小。

具体来看,今年一季度房企营业收入同比微降2.4%,其中开发类房企降1.5%,但受益于2009年下半年及2010年房价上涨,开发类房企毛利率创40%的历史新高,从而带动净利同比增长6.9%。一季度三项费用合计占比13.6%,同比升3.5个百分点;财务费用同比增速达到40%,明显高于销售费用和管理费用增速。

在存货方面,扣除预收账款的影响,一季度存货增速为36%,从2010年二季度增速达到44%以来,连续3个季度回落,虽增速水平仍比较高,但远低于2008年一季度到四季度房价发生明显下跌时的56%~84%的高水平。可见,经过2008年的“洗礼”,开发商控制存货的能力有显著提升。

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我们的研究发现,虽然国内上市房企净负债率创历史新高,长期财务状况欠佳,但短期偿债能力尚强。一季度上市房企净负债率为60.2%,创历史新高,现金同比增速仅6%,可见上市房企长期财务状况并不佳;但一季度房企短期负债与长期负债的比为49%,与2010年底基本持平,远低于2008年90%的水平,现金对短期债务的覆盖率为132%,较2008年约为90%的水平高出很多,可见,明显改善的债务结构使上市房企短期债务压力仍较小。

【投资建议】

我们的调查显示,一季度经营性现金流出与现金流入的比为1.28,处历史高位,表明开发商投资热情仍然很高。2010年预收款是当年营业收入的81%,开发类企业达到85%,处于2005年来的历史新高,可见2011年业绩锁定性很高。在个股方面,投资者可重点关注负债较低的万科和5-6月推盘显著增多的金地集团等。

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