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下半年加大供应力度 楼市拐点或在第四季度出现

www.cztzy.com 2011-06-23 09:19:31 来源:广州日报

决定楼价走势的两个关键因素一是开发商的资金和业绩压力,二是供求关系。今年下半年,广州一手住宅市场的供应将会有所增加,但总体供应量依然有限。

下半年加大供应力度 楼市拐点或在第四季度出现

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决定楼价走势的两个关键因素一是开发商的资金和业绩压力,二是供求关系。今年下半年,广州一手住宅市场的供应将会有所增加,但总体供应量依然有限。1~5月份,房地产行业获得资金量同比增长,部分房地产开发商通过商业地产对住宅地产进行反哺,房地产行业并不缺钱。

数据:端午节后周成交均价曾跌破万元关口

节后,随着供应的回落,广州楼市成交量也开始相应下降。搜房数据监控中心最新统计数据显示,6月13日至6月19日,广州十区二县市网签成交1434套一手住宅,回落至1500套以下。而在之前的6月6日至6月12日,广州楼市更录得9605元/平方米的年内周成交均价新低,也是年内首次破万。

但如果以此得出房价就此走上下行轨道的判断,容易失之武断。从区域上看,近期的成交大户主要集中在增城和花都,花都部分项目最低5500元/平方米起价,结构性因素在对楼价数字性下降的推波助澜上更为重要。在端午节后首周成交的前三名楼盘,占全市成交总量的一半,而三个项目的成交均价都远低于万元,从而拉低了全市的成交均价。

而中心区楼盘供应不足,今年来成交占比非常低,且呈逐月下滑之势,价格继续坚挺,这也是部分购房者感受不到降价的因素之一。

市况:“降价”就有成交量开发商策略分化

“我们没有可能升价,也没有必要降价。”广州一大型开发商内部人士表示,在高通胀之下,楼价不升已经等于“降价”,保持价格不变就是让利手段之一。

业内人士指出,过去的一两个月,一些知名房企开展实质性降价,已取得很好的销售回款。但同时,另一些布局一二线重点城市且定位高端的知名房企则依然坚守原有房价,开发商之间也因为情况不一出现分化。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,当前部分龙头开发商倾向于以价换量,通过让利促销为抄底拿地或并购做准备。但大部分中小企业采取观望、坚守策略,只求在单个项目上多赚点钱。

后续:下半年加大供应力度

从市场角度而言,决定楼价走势的两个关键因素一是开发商的资金和业绩压力,另一个则是供求关系。由于近期不少开发商加大推盘力度,部分城市住宅市场供应量已连续两个月高于销售量,存量不断增长。

中原集团研究中心公布的数据显示,四大一线城市中,北京、上海、广州5月底住宅存量与1月底相比分别增长5%、23%和1%。如果将5月底的住宅存量与5月的住宅销售量相比,计算住宅存量消化时间,则北京、上海、广州、深圳的消化时间分别为21、7、6、9个月。显然,在这四大城市中,广州的供求关系最为紧张。而从目前标杆房企完成年度销售计划情况看,今年前5个月,10家标杆房企已完成总体销售计划的37%。这些开发商今年内推货的压力都不会太大。

不过,今年下半年,广州一手住宅市场的供应将会增加,但总体供应量依然有限。越秀地产、雅居乐、保利、合景泰富等开发商推出的全新楼盘估计将达到近30个。即使价格较之前的预期有所调整,但也会拉抬全市的均价。

预测:政策调控不放松楼价阴跌不会停

供求关系之外,开发商资金的充裕情况将决定楼市拐点何时到来。中投顾问发布的报告指出,信托融资、海外融资、民间借贷等手段正在不断地为房地产行业“输血”。今年1~5月份,房地产行业获得资金量同比增长,部分房地产开发商通过商业地产对住宅地产进行反哺,房地产行业并不缺钱。广州统计局昨日公布的数据显示,广州前5月的房地产开发投资仍在增加。对于标杆房企,由于近期销售完成率尚可、短期内资金充足,预计暂时不会立即做出策略调整。

资深银行业人士梁东晖表示,在银行按揭收紧的前提下,未来楼市需求仍然不足,开发商最多撑到第四季度就会出现资金明显紧张的状况。“部分开发商通过民间融资缓解资金压力,利率高达2成以上,并不能长久维持。楼市拐点今年内一定有,有希望出现在第四季度。”

政策调控不放松,楼价阴跌不会停。”戴德梁行策略顾问部董事黎庆文认为,当前楼价已开始进入下行通道之中。
 

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